方向之辩：创新与固守本分

早在2008年，冯仑就提出，将凯德置地作为学习标杆，提出“滨海新区、美国模式、万通价值观”的发展战略，力争用5~10年时间，完成向房地产投资公司的转型。2011年初，他正式对外宣布，将“万通实业”更名为“万通控股”，形成“大万通”布局。

从业务板块来看，万通控股的业务包括房地产开发、工业地产、基金管理和资产管理等四大领域。其中，万通地产代表的是传统房地产开发业务，贡献了98%以上的营业收入。尽管如此，冯仑近年来的主要精力都在立体城市、海外投资等创新业务上。

冯仑将万通核心价值观定为“守正出奇”，即“法无定法、出奇制胜”，希望能“做好人、办好事、挣好钱”。但在房地产告别黄金时代、陷入调整期的大环境下，已经错过快速规模化机会的万通地产，“挣钱”都显得很吃力了。

年报显示，截至2013年年末，万通地产在施项目总共13个，在施面积126万平方米，销售面积23.3万平方米，签约额40.49亿元。这意味着，这家成立于上世纪90年代初的老牌房企，以不足百亿的规模，排在了中国房企50强之外。

2013年，该公司实现营业收入32.99亿元，同比减少18.95%，实现归属于母公司所有者的净利润3.81亿元，比上年同期略增1.55%。2014年上半年，万通地产营业收入为3.37亿元，同比下降52.43%，净利润为4837.23万元，同比下降59.83%。

而冯仑的创新业务，进展也颇为缓慢，纽约的“中国中心”就是例子。

2011年，在纽约世贸中心原址重建工程中，冯仑正式租下其中的1号楼（自由塔）64~69层，租期20年，预计2015年初开业。据冯仑测算，开业后五年投资回报率在8%~11%。

尽管“中国中心”被冯仑视为万通走向世界的一个梦想，但并非所有人都看好这一项目。一位曾长期在纽约生活的房地产投资基金人士对本报记者分析称，世贸中心曾被香港知名风水师判定为风水欠佳区域，且“911”事件之后，一些大型公司开始搬离了世贸中心所在的华尔街，转至曼哈顿“中城”区域办公，从那里往返公司高管们聚居的上东区也更为便捷。上述人士因此认为，“中国中心”所处地段相对有些没落，冯仑希望在此打造高端商务俱乐部的想法，实现起来似乎并不容易。

“很多中国开发商都希望在美国摸索项目经验，但操作中仍保留着自己老套的做法，难以融入美国环境，如果是在美国，‘中国中心’这种项目，一般会在方案可行性报告通过了再去租，而不是方案都没做好就先租下来。”该人士评价道。

除了立体城市和中国中心，冯仑另外一个创新的重点在于“轻资产”模式转型。作为较早看淡住宅市场的房企掌门人，冯仑较早将业务重心向商业项目倾斜，由于后者资金沉淀较大，冯仑先想到了“凯德模式”，希望通过类似REITs（房地产信托投资基金）的方式解决资金问题，然后通过自持物业、出租以获取收益。

这是冯仑的“先见之明”，但遗憾的是，这也制约了前几年万通在住宅土地市场的作为，让公司错过了规模化扩张的机会。

一位房地产基金管理人士曾对本报记者表示，目前国内REITs相关税制等政策仍未落地，加上万通目前的资金实力及盈利能力有限，万通目前还不具备走轻资产模式的条件。