专家观点

中国消费者协会律师团团长邱宝昌、北京潮阳律师事务所律师裘叶就此发表观点。

经济之声：业主们入住小区已经有七年的时间了，可是国土局的回复说，开发商是在8月29号才把相关的材料递交给土地局的，如果要办理土地证，是要由开发商先进行申请，如果不申请土地局是没有办法说我主动把土地证给办了。所以实际上是开发商拖了七年之后，才把相关的材料递交给国家相关的管理部门的。从相关的法律法规上来说开发商犯错了吗？

裘叶：首先我认为他在跟业主签订的商品房买卖合同当中肯定违约了。现在虽然没有看到合同具体的内容，但是我觉得他在合同当中肯定会对土地证和房产证的办理时间有相应的规定，至少从目前来看办理土地证的时间肯定是超期了，至少在合同当中承担一个违约责任。至于其他为何拖延，拖延的原因到底是什么，是不是他所说的，由于土地局跟规划局没有协商好或者其他的原因，我认为总之一句话，对业主来说，肯定是开发商的原因才导致了这种局面的产生，所以开发商在这个事件过程当中一定存在责任。

经济之声：开发商方面的一个营销总监说到了，土地他们也知道容积率是0.8，实际上他们也承认超标了0.4，开发商的说法是，按照规划来建设的，因为土地局当时没有和规划局沟通好，所以才建成现在这个样子，换句话来说，在这些关系当中，开发商是没有责任的。开发商的这个说法能够合理合法的解释现在出现的问题吗？

邱宝昌：我认为不能解释，因为你是报办手续的责任方，去报办土地使用、规划许可，包括工程建设许可都是你要去办理的，这跟业主，购买人是没有关系的。至于说相关部门出现的差错给你造成损失了，你可以依据相关的法律去追究他们的责任。刚刚去办理土地证的手续，前七年没有办什么原因，可能是差价没补，或者手续不全，或者其他原因。你该去履行的义务没有去履行，而又说其他部门的原因。事先如果提交了，如果它不给办，是什么原因？你可以依据法律法规去追究其他人的责任，但是你不能对消费者违约，不能推说是其他部门。你去补办的这个责任应该在你，谁的原因，谁的责任你应该去追究，而不能让消费者去追究。

经济之声：现在问题是开发商认为，这个事情不该怪他们，而是怪相关的政府部门没有能够相互之间沟通好，所以他就不愿意补交容积率的差价，业主们现在应该怎么做？

邱宝昌：业主可以依据合同，双方签订的商品房买卖合同约定的，房屋所有权证和土地使用证，它如果违反了规定去履行办证的义务，它要承担责任，当然像我们原来的城市房地产管理法，以及最高人民法院关于审理商品房司法解释都讲到了房屋所有权证，没有提到土地使用证，但是房屋的建立是在土地之上的，如果没有土地使用权根本就谈不上房屋所有权，而在有一些地方房屋所有权和土地证必须都要去办理的。在合同当中应该有约定，什么时候办理房产，什么时候办理土地使用权证，严格上说，土地使用权正应该在房屋竣工之前就应该分割好，大土地使用权开发企业，最后分割到小的业主都应该要分割、预售。