屡禁不止 政策难落地

“商改住”向来是开发商惯打的擦边球，在楼市下行、房地产进入调整期后，“商改住”项目的活跃性以及市场表现一度赶超普通住宅。

据记者了解，“商改住”是指用地单位为了规避风险，将依法批准的商业建设以商务公寓或酒店式公寓的形式推出，市场上常见的有通廊式小户型公寓、酒店式公寓、loft等。

郭毅表示，之所以出现“商改住”现象，是因为某些土地性质被定为商业或办公用地后，由于位置、交通等因素不便，很难支撑商业物业和写字楼办公。也就是说，由于自身缺乏核心竞争力，“商改住”可以快速回笼资金。

另外，由于北京的限购规定非常严格，而商业和办公立项的“商改住”项目不受限购政策限制，所以在客户需求上有一定的市场空间。

“购买我们项目的人大多用于投资。”旭辉E天地的销售人员告诉记者。近日该项目对外宣传：“拿钥匙就收益”。记者了解到，该项目购房时会签订一份合同，规定从交房开始，房屋便交给物业公司统一出租，购房者收取相应租金。

徐斌对此表示，这种做法不符合上述法律规定。“商改住”项目法律规定原则上不允许出租出售，但是如果买卖双方签订合同，并不必然导致合同无效。但是难以履行的风险容易被不诚信的一方恶意利用。

正因如此，早在2008年，城乡规划法施行，再次明确之前在《房地产管理法》、《土地管理法》等一系列法律法规中禁止的“商改住”。土地用途及房地产项目一经规划，开发商不得任意变更其规划用途和用地性质。

如今，“商改住”现象不但没有消失，反而愈演愈烈。对次，郭毅表示，政府制定政策，肯定会坚持到底。不过由于当时没有规定该项政策的主管部门，导致政策出来后没有人去落地执行。

在“商改住”难以禁止的情况下，购房者只能倍加小心、谨慎对待。在此，徐斌对购房者提出以下几点建议：价格，一般应是周边普通二手住宅价格的2/3以下。得房率，通常商改住项目的得房率都比较低，在50%到60%。隔音，一般采用内部打隔断的方式，隔音效果不适合居住。水电，多采用商业水电，较贵。产权，办产权证存在风险，最好买现房或二手房。物业，物业费通常比较高。学区，一般都不能成为学区。（来源：中房网）