房贷不得不考虑三大问题 公积金贷款不宜提前还款

来源:地产中国网 2014-09-02 09:01:00

买房对大多数投资者来说,可谓一生中最大的一笔投资,因此需要谨慎,其中有一些问题需要注意。

首先,究竟是一次性付清还是贷款买房?这有两个因素起决定性作用:是否有足够财力和目前贷款利率水平。如果投资者可以一次性付清全部房款,风险厌恶型投资者可以选择一次性付清。目前首套5年以上公积金贷款利率4.5%,相对目前理财产品收益来说,这一贷款利率并非无法战胜,风险承受能力较高的投资者可以考虑利用公积金贷款理财,赚取差价。

不过,是否贷款购房还需要对自己的资产情况进行评估,其一,要对家庭现有经济实力作综合评估,经济实力包括存款和可变现资产两大部分;其二,投资者还需要对家庭未来的收入及支出作合理的预期。此外,投资者还要注意自己的还款能力和可贷额度,这是决定可贷款额度的重要依据。

第二,贷款最优组合。其实贷款有很多种,对于普通投资者来说,最好采取两个原则:其一,组合贷款的最优组合原则,公积金贷款尽可能多,商业贷款尽可能少。因为公积金贷款的利率远比商业性贷款要优惠;其二,首期付款的宽松原则。首期付款不能把手头的现金用完,不过这也需要和个人承受能力相结合。

再次,还款方法。一般来说,目前个人住房贷款还款方式有五种:其一,到期一次还本付息法,这种方法只适用于期限在一年之内的贷款,基本不太适合房贷;其二,等额本金还款法,这种方法的第一个月还款额最高,以后逐月减少,适合稳健投资者;其三,等额本息还款法,是按照贷款期限把贷款本息平均分为若干个等份,每个月还款额度相同,适合资金不太充裕的投资者,初期的压力较小;

其四,等比递增还款法,是把还款期限划分为若干时间段,在每个时间段内月还款额相同,但下一个时间段比上一个时间段的还款额按一个固定比例递增,适合收入处于上升阶段的投资者;其五,等额递增还款法。与第四种方法基本相同,只是把固定比例改为固定数额。投资者应主要根据自己财务收支与时间推移的关系来确定选择还款方法。

此外,是否提前还贷也是一个问题,这同样需要考察目前利率水平和家庭收入状态。如果是公积金贷款,在目前情况下不宜提前还贷。

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