负债率激增至82.59%

在繁忙的业绩披露季节，很多A股上市房地产企业都面临同样尴尬。由于结转期的原因，很多项目的收入无法计入财报从而导致业绩破损。新华联亦不例外。但是这家企业却还面临着巨大的去库存压力。

根据新华联最新数据显示，其存货多达143亿元。值得注意的是，实际上，在存货的条目的具体列表中，“开发产品”数据才是真正的产品存货。根据记者的测算，在本报告期内开发产品的期末账面价值为33.94亿元，而期初数据则为17.95亿元，其增长率达到89%。

要求匿名的境内在港上市房地产集团财务总监对记者置评说：“开发产品实际就是建起来的房子。这个数据的大量增加显示其产品库存大量增加。简单说就是项目买的不好。”

明显增长的库存确实白纸黑字地写在其报表当中。借用新华联半年报中得描述即是：公司在过去三四线城市的产品布局形成了一定库存。

杭冠宇就此置评称：“三四线城市确实存在一些产品积压。目前根据我个人的了解，库存中住宅项目的比例较大一些，还有一些商业地产项目。”

根据媒体报道的公开数据显示，源自中国指数研究院的统计中，2014年6月监测的42个主要城市累计成交面积环比下降超过一成。其中，长沙和惠州的降幅都在两成左右，长春下降逾5%。而新华联在上述三个城市的库存金额超过10亿元。

报道援引有未具名的新华联内部人士解释说，银川、西宁开盘都在当地引起很大轰动，营业收入减少主要是在销售以后，没有符合确认收入的条件，但确有回款和签约，都比去年同期有不同程度的提高。

根据记者统计，2013年半年报显示新华联负债率大约为75.61%，2013年年报负债率为80.67%，2014年半年报的负债率则达到82.59%。上述匿名的上市房企财务总监告诉记者：“超过80%的负债率折射出其发展风险较高。大部分的资金来源于借款，而非销售回笼的资金。”

值得注意的是，新华联一直没有停止开发旅游地产的脚步。但受访的业内人士均表示，旅游地产具有长周期投资的特点，短期内难见资金回报。

一方面要去地价贵过黄金的一线城市拿地，一方面又面临资金压力，而目前新华联手上的货币现金仅有23.54亿元。面对这种发展困隅，杭冠宇评论：“我们已经在北京上海天津等地获取了多幅地块，同时放开限购城市不断增加，我们将加大对三四线城市的销售力度。当这些城市的资金回笼后我们将减少在这些区域的投入，转而再向北上广等地投资。这样就形成了一个良性循环。”他补充说，一线城市人口净增明显，刚性需求量大，销售回款速度更快。而三四线城市的人口净增不明显，所以要放缓此类区域的开发。“与此同时，我们目前努力发展多元化融资渠道，以改善融资环境。目前我们融资结构中有传统的银行开发贷款，有金融机构的金融产品融资，还有大股东的借款。目前我们开发的项目较多，所以负债率有所上升，但是很多借款都来自大股东，融资风险较小。而且银行能够贷款给新华联也说明我们资金链的健康。未来项目资金回笼后负债率就会好转。”

但是面对目前整体市场的不确定性，杭冠宇亦承认未来不排除进行降价销售，但降价并非唯一手段。“我们的一些项目低价较低，如果真的拼降价，可以降得很低。但是我们更希望从品质、配套等方面完善产品。”

经过记者检索发现，新华联的一些项目确实存在不同程度变相降价促销。比如呼和浩特新华联雅园项目，唐山新华联广场项目等都存在不同方式的优惠。

杭冠宇告诉记者，公司没有对外公布2014年的业绩目标，“但是今年完成业绩目标确实有困难，但是我们会努力完成。随着30多个城市放开限购，我们预计市场情况会有所好转。”