让市场先吸纳部分存量

化解低回报率和金融风险

不过,也有人从中看到了值得重视的地方。

兰德咨询公司总裁宋延庆曾对一部分上市地产的商用物业收益率进行统计,发现除个别房企外,大多数地产商的商业物业租金回报率只有3%～5%。“还不如把钱放在余额宝里,既增加收益,还可随取随用”,这是范先生女儿给他的建议。回报率如此之低,为何还有不少开发商以确保商业品质的名义,大量持有商业物业?

秘密在于资本市场的估值。以2014年1月15日在港股挂牌的金轮天地为例,截至2011年年底,金轮天地旗下商业物业租金收入为7954万元,仅占经营收入的15.2%,不到这些商业物业账面价值的3%。

不过,这些物业的账面评估价值在过去3年中有大幅上涨,并为公司带来超过七成的账面收益,使得金轮天地不仅成功上市,还获得80倍的超额认购,融资7.6亿港元。

事实上,对开发商来说,无论将商业地产项目卖给普通个人投资者,还是通过抵押贷款“卖”给银行,或者通过上市融资“卖”给资本市场,其套现能力都要比住宅地产强。

我市某不愿公开姓名的地产咨询机构负责人认为,如果银行大量持有“有价无市”的商业物业,终究会形成呆坏账,最坏的结果是导致系统性金融风险。而资本市场对于商业地产的过高估值,最终的结果,必然让击鼓传花的最后接盘者,跌下悬崖。早在中国银监会2011年的年中工作会议上,时任银监会主席刘明康就曾公开表示,要对商业地产和部分城市房地产风险保持“关注和警觉”。这是银监会首次在内部全体会议上对商业地产贷款提出风险警示。

世邦魏理仕华西区董事总经理胡港文表示,重庆对甲级写字楼需求会呈现稳步增长态势。鉴于短期写字楼集中供应量大,政府也可以适当控制土地供应,让市场先吸纳部分存量。

开发商为何乐此不疲?

“10多年前商业地产连概念都没有,5年前人们问谁在做商业地产,而10年后的今天,人们问的是谁没有做商业地产”,中国商业地产联盟秘书长王永平,这样评价当前如火如荼的商业地产。

近年来,一些知名的住宅地产开发商如万科、保利、绿地、龙湖、远洋等,纷纷加大商业地产的开发力度,而一些从传统制造业转型做地产的企业,如娃哈哈、金威啤酒等,也居然把商业地产作为入行的“敲门砖”。

开发商为何乐此不疲?重庆本土一名多年从事商业地产策划的咨询师向记者道出了个中“秘密”。

从政策层面看,住宅地产的开发,在消费者购房资格、银行放贷等方面都受到不同程度的限制,即便部分城市目前已经出现松绑迹象,但住宅地产远没有商业地产那样“无拘无束”,开发商开发商业地产,不仅物业抵押比例高,获得贷款也比开发住宅来得容易,这使得开发商对开发商业地产更有兴趣。与此同时,商铺的空置并不影响高价销售。持续的宏观调控让地产商面临财务压力,他们迫切希望改变财务结构,使企业能在市场调控的环境下依然有现金流,因此转型商业地产开发。