“养老产业若要发展成熟,必须将产品定位从服务产品向金融产品转变;若还依靠融资成本来决定自身商业模式,未来会死得很惨。”联合国工业发展组织中国投资促进办事处首席代表罗响强调,中国养老产业需要将投资、管理、运营三权分离。
罗响同时表示,在中国做养老产业必须要先完成资本运作的架构设计,再去考虑后面的融资、管理等问题。比如,在还没有产生收益的阶段,应意识到只有通过频繁股权交易才能产生价值;而在落地经营三年及更长时间后则应大力推进资产证券化,贴合资产轻量化、证券化的产业发展趋势,比如以养老地产租赁合同、会员制收费模式等资产为基础做成信托产品、发行企业债券等。
然而在会议期间,有行业公司人士透露称业内其实已有探索养老地产REITs之意,仍需等待合适时机落地,但时间不会太久。
但也有业内人士则对资产证券化的时机表示了异议。上海群业咨询总经理郭玉群便向本报介绍,美国资本市场针对养老服务已有三大板块上市公司,健康照护设施服务REITs市值已有约810亿美元规模,“若在国内发展养老地产REITs,此时更大的问题还来自于目前概念化的项目太多,实际落地执行的太少;产业链很长但又存在太多空白”。
市场需求仍冷
然而与社会资本日渐高涨的热情相反的是,养老产业市场需求并未如期爆发。
以养老地产为例,刘肖向本报透露,杭州万科上述养老项目目前入住率很高,但从客户需求及结构分布来看,目前仍处于养老产业的“青铜时代”,即购买需求多是子女为父母购房,并体现为追求资产奢华,但服务需求节约的特点,“70%高净值人群目前正处于40~60岁,伴随这群人逐步老龄化,养老产业的黄金时代将有望在2035年左右到来”。
郭玉群表示由于产业投资早于消费能力崛起前进入市场,未来五年内或有一批养老产业公司濒临倒闭。加大创新模式探索,被其认为是有效的避险途径,“寻找产业内的刚需,在这条很长的产业链中发挥自身专精化优势,或在产业链横切面上做特色的资产组合,都是可以尝试的创新思路”。
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