从6月20日呼和浩特（楼盘）明文宣布取消限购开始，我国楼市政策出现松动已整整两月。如今，在全国47个限购城市中，已有37城或明或暗地松绑“救市”。那么，这些城市的“救市”效果如何？部分城市的限购松绑之后引起的成交回升能否持续？

《每日经济新闻》记者调查发现，多数城市限购松绑后的成效不彰，个别城市成交量不升反降。在目前房贷利率优惠全面取消甚至上浮的情况下，单方面取消限购对楼市的刺激作用不大，楼市能否回暖，房贷政策成为关键。而从半年报来看，房企普遍面临现金流减少和融资成本的双重压力。面对楼市“寒冬”，开发商的“粮草”备足了吗？下一个倒下的会是谁？

自6月20日呼和浩特发文宣布取消限购以来，“救市潮”已在全国各地蔓延开来。

根据中原地产研究中心的统计数据，截至8月26日，全国47个限购城市中，已有37个城市取消或调整限购政策。

然而，各地救市政策似乎并没有达到预期的效果。《每日经济新闻》记者综合中原地产与克而瑞等机构的研究数据发现，除了呼和浩特、南昌（楼盘）、长春（楼盘）、苏州（楼盘），大多数出台救市政策的城市成交并未出现持续回暖，部分城市成交量反而进一步下滑。

新城控股高级副总裁欧阳捷告诉记者，本轮楼市价格出现调整根源在于市场供求关系发生了逆转，除了一线城市，大部分城市供过于求，即使限购放松，带来的新增需求也相当有限。除非房贷能出现大力度松绑，否则市场很难出现实质性回暖。

然而，在中国经济去杠杆化的大背景下，加上目前处于利率市场化的过程中，银行的揽储成本居高不下，寄望房贷资金面放松的想法恐怕要落空了。世联行(002285,股吧)认为，此前85折的房贷利率优惠恐难再现，预计接下来市场成交回升的力度有限，房企仍需积极跑量。

个别城市松绑后成交反降

克而瑞监测发现，作为首个放开限购的城市，呼和浩特7月首周成交面积大幅飙升至41669平方米，远高于上半年周平均24114平方米的成交，7月该市商品房成交面积178819.45平方米，环比上涨68.62%，同比涨幅也达到42.55%。

然而，呼和浩特的回暖只是个例。中原地产研究中心对30个调整限购政策的城市跟踪发现，多数城市成交量出现短期冲高后马上回落至正常水平，部分城市成交持续低迷，救市政策的长期效果仍待观察。

在8个率先调整限购政策的城市中，仅呼和浩特成交出现明显回升，无锡（楼盘）、南宁、沈阳、兰州（楼盘）、温州（楼盘）五地则在政策放松初期出现短期成交冲高现象，之后又逐渐恢复至今年3月以来的水平，而短期冲高现象主要是由于集中备案所致；厦门（楼盘）及天津（楼盘）则几乎对政策调整未作出任何反应。

在随后政策放松的12个城市中，南昌、长春、苏州三地在政策放松后的一个月内市场成交有所起色，较今年3月至限购放松前的日均成交量分别上升16%、16%和11%；济南（楼盘）、福州（楼盘）、成都、杭州（楼盘）、宁波（楼盘）、石家庄（楼盘）等六地都有明显的短期成交冲高现象，除成都及福州外，其他四地高位回落后的成交水平依然较前期有明显上升，上升幅度在31%至56%之间。

武汉（楼盘）及西安（楼盘）政策调整后，市场未有任何明显反应；海口在限购放松后日均成交量较前期反而下降了27%。

在最近调整楼市政策的10个城市中，青岛（楼盘）、金华（楼盘）、绍兴（楼盘）、佛山（楼盘）、昆明（楼盘）五地都有明显的短期成交冲高现象，其中青岛及佛山短期冲高时间分别达到10天和9天，而金华、昆明仅有4天和1天；徐州（楼盘）、贵阳、合肥（楼盘）、大连（楼盘）、长沙（楼盘）五地对政策调整未作出明显反应，其中徐州由于去年末已经对限购措施作出调整，而长沙从限购令执行初期开始就较为宽松。

克而瑞研究中心分析师杨科伟向《每日经济新闻》记者表示，“部分城市短期冲高的共同原因主要是，限购调整前累积的成交单在限购松绑后集中补备案或补网签，但并没有带动新增成交，因此呈现出冲高后回归常态的趋势。”从限购取消之后各城市市场情况来看，购房者看房数量明显上升，但基本以咨询政策变化为主，来访客户的转化量（包括意向转签约的转化率）都没有明显提升，因此成交量并未出现明显上升。

中原地产首席分析师张大伟向《每日经济新闻》记者表示，在46个限购城市中，除了一线城市和部分重点二线城市严格执行限购以外，大多数城市的执行力度并不严厉，外地人要获得当地户籍比较容易，取消限购能带来的新增购买力自然很有限。

目前来看，各地救市潮对提振房企业绩的作用也有待观察。克而瑞的统计报告显示，其监测的16家重点房企7月份销售额全部呈现环比下跌。

首套房与二套房贷利率趋同

与各地方政府掀起救市潮相对应的是，困扰市场的房贷紧缩依然没有好转的迹象。限贷政策与房贷利率高企，是造成市场购买力疲弱的重要原因。

根据“融360”发布的7月房贷分析报告，基准和上浮利率依然是房贷市场的主流，绝大部分二三线城市优惠利率已经销声匿迹，首套房贷利率与二套房贷利率逐渐趋同，差别化信贷政策名存实亡。停贷银行占比相比6月有小幅回落，但也达到12%的高位。

欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者，今年上半年虽然各地掀起了一波降价潮，但除了部分一线城市，大多数城市成交并不理想，一个重要原因是房价下降的同时房贷利率上涨，购房者的实际负担并没有降低甚至提高了。

“我接触过的部分城市，房价从年初算已经下降了20%，但由于房贷利率从去年的85折变成上浮10%，购房者实际需要承担的总房款不降反升，这表明信贷政策已经成为制约市场的最重要因素。”欧阳捷说。

“限贷放松或将给市场带来真正的转机。”易居中国执行总裁丁祖昱认为，房贷利率下降能大大释放刚需族的购买力，二套房首付比例下降则有利于减少改善性购房者的换房负担，限贷与限购同时放松对市场产生的作用将远大于单一政策的作用，“1+1”的效果会大于2。

实际上，已有部分城市在房贷层面给予政策支持。江西省政府日前印发的 《关于促进经济平稳增长若干措施》中指出，要落实首套房贷款优惠政策，适当降低二套房首付比例。

此外，绍兴的二套房首付比例不低于40%、绍兴和福建省的二套房认房不认贷等措施，成为地方政府在信贷层面救市的一大利器。

但丁祖昱担忧的是，地方政府要求银行支持房贷也许只是一厢情愿，由于商业银行的主管机构属于央行与银监会，加上自身的盈利压力，商业银行能否采纳地方政府的建议还有待观察，这可能是下半年市场最大的变数所在。

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房企现状

“粮草”不够 贷款来凑主流房企借长还短过冬

每日经济新闻记者 杨羚强 发自上海

“至少1/3以上的房地产企业经营性现金流和投资性现金流为负，完全是靠筹资性现金流支撑。”兰德咨询总裁宋延庆研究多家地产企业的半年报后如是说。

《每日经济新闻》记者查阅多家上市公司的现金流量表发现，面对楼市调整的“寒冬”，房企主要靠贷款来应对。不过，这些借来的“粮草”，并不足以应对房企销售下降带来的困窘。根据国家统计局公布的企业开发资金数据，前7月房企来自销售系统的定金、预收款和个人按揭贷款总金额，较上一年减少2170多亿元，而新增的国内贷款总金额只比去年增加不到1680亿元。

不仅如此，受上半年贷款成本较高影响，再加上开发商多数认为本轮调整期较长，诸多企业被迫使用利率较高的中长期贷款 “过冬”，导致财务成本上升。如果市场无法在短期内走出困局，部分开发商的资金链不仅会更加紧绷，利润也会被高额的融资成本吞噬。

房企现金储备下降

以招商地产(000024,股吧)为例，截至6月末货币资金仅为185亿元，而年初有242亿元；泰禾集团(000732,股吧)上半年的货币资金，更是由年初的66.17亿元，减少至上半年末的37.58亿元；万科今年上半年的货币资金也较年初有所下滑，截至6月30日，其货币资金为428.61亿元，而年初是443亿元。