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商住楼二手房成交活跃价格起伏大于住宅

事实上，眼下成交量回升的不仅是二手房住宅市场，一些商住项目集中的区域，由于降价幅度大，成交也很活跃。有的商住二手房因为其面积小、总价低，其单价比周边二手住宅还要高。

降价促进成交

据了解，商住两用项目是从2008年逐渐兴起的项目类型，因为不限购、低总价等特点，成为不少投资、自住人群的选择。经过6年多的发展，商住楼项目遍布北京东南西北各个区域，而已建成的商住项目二手房，因为不少是投资客，其换手率也较高。

链家地产分析师张旭告诉记者，由于商业房成交除了商住楼，还包括了商铺、办公、车库，因此没法单独计算其市场成交量。不过由于商住楼降价较多，最近成交有活跃之势。如南三环外的7克拉、东亚三环，6号线草桥地铁附近的北京像素，以及回龙观区域。

回龙观地区有首开智慧社、东亚上北中心等多个商住项目。麦田房产回龙观西区区域经理王定才告诉记者，商住楼项目比住宅降价更早、更多。东亚上北一套57平方米的一居，从去年的180万元，降到了现在的125万元，降价幅度达到30%。一些年初未售出的房源一路降价，在7月集中成交了约30套。而为了顺利卖房，针对日益增多的换房需求，不少业主在卖房时也标明“接受换房时效”，同意延长买方的付款时间。而同期住宅降价幅度仅为20%。

投资特性凸现

不过随着成交量的回升，近期价格又有回升之势，令不少购房人又陷入观望。目前商住楼成交价格在27000-30000/平方米，商品房在28000-30000元/平方米，而经适房在23000-25000元/平方米。

记者从链家地产获悉，近期成交的一套东亚上北57平方米一居为136万元，单价24000元/平方米;一套38平方米一居，总价104万元，单价则达到27000元/平方米。而附近一套7月份成交的龙锦四区120平方米三居室，成交价280万元，单价23300元/平方米。

链家地产一位经纪人也告诉记者，越小的户型，单价越高。由于商住楼面积小、总价低、不限购，且税费低，仅有3%的契税，所以其价格与周边商品房相当，比高税费的经适房则要高。

一般来说，商住楼一手销售价格是住宅的8-8.5折，但业主作为二手房卖时，却并不比住宅低。与此同时，商住楼由于其投资性，更易受房价波动影响。王定才告诉记者，今年年初房价开始下滑，商住楼多为投资客，对于市场信息更敏感，商住楼也比住宅先降，降的幅度也更大。“这类产品不抗跌，因为同类户型多，自住长期持有的少，因此一旦房价下跌，可能引发投资客的抛售”。