房地产白银时代 浙江房企应如何破茧?

来源:新华网 2014-08-28 09:20:00

   就浙江开发商而言,2010年是最辉煌的时刻,这一年绿城销售额继续稳居前10强,滨江、雅戈尔都首次突破百亿元大关,分别位居全国第33位和29位。但2011年以来,面对政策的持续调控和市场的波动起伏,开发商出现十分明显的分化,全国性龙头开发商继续高歌猛进,浙江开发商则有所掉队。

    目前房地产已经进入白银时代,房地产投资和销售速度都有所下滑,行业集中度则不断提高,除了全国性龙头开发商依然保持较快发展速度外,绝大部分开发商包括浙江开发商,普遍都遇到了一定的瓶颈或困境,在此情况下如何自我突破成为行业的一个热门话题。

    据统计,2013年全国主要标杆性开发商销售额比2010年加权平均增长195.7%,发展速度很快,浙江几家代表性开发商销售额加权平均增长在20%左右,发展相对缓慢。

    再来看一下浙江(长三角)开发商与广东(珠三角)开发商的对比。在2013年开发商销售额排名中,广东有5家十强,10家前二十强,浙江1家前二十强,全国经济中心上海仅1家进前二十强,江苏前二十强一家没有。应该说这些年来长三角市场比广东更大,但浙江(长三角)开发商的发展与广东开发商相比有很大的差距,这也的确值得思考。

    浙江开发商近年来发展落后,与浙江省房地产形势有一定关系。2013年浙江省房地产销售额比2010年增长了21.3%,而全国增长了55%,这应该是浙江开发商掉队的一个客观原因,但主要全国性标杆开发商3年的销售增长速度是浙江主要开发商的数倍,所以浙江省销售增长缓慢不能作为浙江开发商掉队的主要原因。

    当然企业发展得如何不能完全用销售额来衡量,发展的质量和效益、企业的风险防控、产品品质的提高、服务水平的改善、管理的优化、核心竞争力的提升、对社会的回馈、团队的身体健康和生活质量等都是企业发展很重要的一些要素。我个人也认为销售额并非一定要如何增长,稳健本身也是很大的成功,企业也未必越大越好。但销售额毕竟是一个很重要的指标,如果销售额增速落后,而其他方面(比如风险防控等)也没有很大改善,这就需要我们高度重视了。

    10多年来,以绿城、滨江、金都为代表的浙江开发商以产品精致著称,在产品品质方面,说浙江开发商位居全国第一方阵一点也不夸张,万科进杭后就多次表示要向本土开发商学习如何提升产品品质。以产品品质为核心竞争力,在过去房地产高速增长中,浙江开发商在全国占有了一席之地,获得了社会各界的高度评价和应有的尊重。

    当前房地产已经进入白银时代,浙江开发商普遍遇到了一定的瓶颈或者说困境,唯有直面问题,勇于反思,方能摆脱困境,突破发展瓶颈。

    为了浙江开发商更好地发展,为了行业更加健康,倡议大家提振精气神,发扬敢于自我否定、自我批评的精神,最终实现自我突破。

    在房价平稳甚至下降时期,快速周转模式更具优越性

    大家知道,衡量企业利润的核心指标是净资产收益率(ROE),ROE可以理解为本钱或自有资金的收益率,假设资产负债率不变,也即权益乘数(资产负债率除于净资产)不变,ROE由总资产收益率决定,而总资产收益率则由资产周转率与销售利润率两个因素决定。ROE是怎么来的,仅仅财务总监明白是不够的,企业主也必须要明白,否则怎样赚钱的基本原理可能就是糊涂的。

    浙江开发商往往过于注重单个项目的销售利润率,一个100多亩的项目开发六七年十分正常,大盘10年以上也很常见,虽然单个项目算起账来销售利润率可能很高,但由于资产周转率很低,导致最终企业每年的资产收益率并不高,发展速度也受到影响。而广东开发商虽然单个项目的销售利润率不一定高,但开发节奏很快,几十万平方米同时动工同时销售是家常便饭,销售上重视性价比和销售速度(价格平实),由于资产周转率较高,最终企业的效益更好,规模更大,发展速度更快。而且由于广东开发商开发节奏快、项目多,企业的品牌影响更大,开发经验的积累更多,公司管理经验更加丰富,人力资源更加厚实,更容易获得资本市场的青睐,这些无形资产的提升又为企业的进一步发展奠定了良好基础。

    销售利润率和资产周转率的提高都会对总资产收益率产生贡献,二者各有千秋,本身没有优劣高下之分,企业需要在不同发展和竞争环境下谋求二者的微妙平衡。从10多年房地产发展的实践来看,广东开发商的盈利模式体现出了一定的优越性。即使在房价飙升的黄金10年,快速周转模式也胜过了销售利润率模式,在房价平稳甚至下降时期,显然快速周转模式更具优越性。在白银时代,浙江开发商应该高度重视提升资产周转率,切实提高开发速度和销售速度,减少囤地,同时提高产品标准化程度。

    应该像重视产品品质一样来重视政策研究

    房地产业政策性很强,很少有一个行业像房地产这样被政府高度关注。房地产业总是被政府“有形的手”与市场“无形的手”共同所操控,所以开发商不仅对市场要敏感,还必须对政策敏感。对政策预判出现大的失误,可能会导致企业出现生死存亡的危机。房企的发展既要与市场环境适应,又要与政策环境相契合。有的企业在政策频出的过程中发展平稳甚至在政策波动中快速成长,有效抵御了政策变量带来的负面影响,有的企业则受政策影响很大,出现很大的起伏,比较被动。理想的企业发展模式既要把握市场主动权,又要把握政策主动权,始终对政策保持一种敬畏和敏感。

    政策如此重要,但遗憾的是目前浙江开发商很难找到一家公司有专职的部门或人员,对政策进行长期、系统、深入的研究,专门与各种科研智囊部门对接。开发商对于政策基本上是通过决策层或老板自己的思考,结合与政府、同行、研究部门等相关人士的交流来把握和判断的,这样的做法显然是有欠缺的。要把握政策走势,必须深入分析政策出台背景,研究当政者意图,熟知各种政策工具,持续跟踪政策变化,从而把握政策机会,避开政策暗礁。政策有金融的,有财税的,有行政的,有法律的,有社会的,有政治的,有生态的,有人文的,有科技的,有土地的,有城市化方面的,有长期的,有短期的,有中国特色的,有国际通行的等不一而足,同时政策变化也比较快。各种政策看起来好像纷繁复杂,但实际上政策也是有主线的,有其内在逻辑,只要开发商能对政策进行深入系统研究,就能透过现象看到本质,就能在很大程度上掌握大的政策趋向,因为“未来早已发生”,只是企业的觉察力不够而已。基于对政策的研究和把握,开发商可以前瞻性地、及时性地来制定企业长期与短期的战略或策略,与政策良性互动,顺应政策大势,避免一些政策暗礁,积极谋求企业的稳健而快速发展。

    比如中国人地矛盾越来越突出,几亿人还要进城,在这种情况下,政策导向必然是以发展普通中小户型为主,这是大势所趋,开发商应该对此早就有所准备。比如节能环保将是长期国策,未来几年我们或许将看到几家在低碳方面有积极作为的新面孔登上房地产的前台。又如对区域规划和交通政策有研究的企业可能在项目的空间布局上抢占先机。再如对新型城镇化国家战略、国家功能区规划有深刻认识的企业可能更能抓住机遇。

    在各种政策当中,恐怕开发商最关心国家对房地产的调控政策。部分开发商可能对国家调控政策有一定的抱怨情绪,实际上这是我们对政策的理解和研究不够造成的。大家知道房地产能振兴一个国家经济,从1929年美国经济危机后罗斯福新政到近些年房地产对中国经济巨大的拉动作用,大家都能直观地看到这一点。但这只是房地产的一方面,大家不能忽视房地产的另一面,即房地产对经济潜在的、巨大的破坏作用,远的不说,这从近些年的海南房地产泡沫、东南亚金融危机、日本经济危机、美国次贷危机等重大事件中,都能看到房地产发展过热和泡沫对经济的巨大摧毁能力。所以房地产既能振兴一个国家,但管理不当也足以使一个国家经济社会瘫痪,这不是危言耸听,而是事实。正因为如此,在我国房地产快速发展、房价收入比远远高于正常水平、泡沫不断积累的情况下,国家始终对房地产保持高度的警觉,采取各种措施对其实施降温,抑制房价过快上涨,促进行业长期健康发展,尽可能避免房地产泡沫破灭对经济社会的毁灭性打击。如果开发商只站在自己企业或行业的立场,只从眼前短期发展角度看问题,自然会对国家调控政策不理解乃至抱怨;但如果开发商能跳出企业的、行业的狭隘本位,换位思考,对政策进行一定的客观研究(其实房地产泡沫破灭时最直接的、最大受害者可能就是开发商自己),就不会对调控政策的出台感到奇怪,就能理解政策的背后意图,如果研究深入,开发商甚至可以前瞻性地对政策进行合理、大体的预测。企业能高度重视政策研究,首先不会对政策抱怨,因为政策出台一定有其原因和合理性;其次,也是更重要的,企业能针对政策作出积极有效的应对,甚至前瞻性地应对,更好地适应政策,保障企业快速、健康地发展。

    当前很多开发商在制定发展规划时,在人才、人脉、资金、工程、成本、土地、管理、产品品质等方面考虑很充分,但对于政策考虑得不够充分,这是有缺陷的。政策与市场一样,直接间接地影响着公司的发展,人的思维习惯往往是对有形的、可把控的东西关注得多,对无形的、不可把控的东西关注得少,这是要注意纠正的,我们应该像重视产品品质一样来重视政策研究。对于政策的研究和把握,浙江开发商应该向万科学习。

    (作者 民生银行地产研究院首席研究员、资深风险经理冯焱东)

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