模式不可照搬复制，有效供应是关键

面对商业地产蕴含的巨大利益，众多开发商怦然心动，星级楼宇、城市综合体等商用物业不断产生，同时也面临着巨大的风险。

以郑州为例，二三线城市规模中等，商业模式略显简单，相比一线城市，消费者在消费能力、意愿和层次上均略显欠缺。一些具备较强的获取土地能力和建设开发能力的开发商在商业地产领域中，商业概念、资金实力、资源整合、运营能力相对缺乏，因此，面对高层次的大型综合的商业，开发难度较大。

“除了一些‘变现的短期价值’心态明显，一些开发商盲目模仿成功的商业地产模式。”高栋分析说，“比如模仿万达，但很难成功。万达抓住了转型进军商业地产的最好时机；其次万达商业很快形成了标准化开发模式，也便于其快速复制。万达在模式、资源等方面具有追赶者暂时无法超越的‘先发优势’。”

作为商业地产领域的资深专家，河南商业行业协会副会长何宏剑认为，商业地产开发必须有自己独有的模式，专业市场领域的华南城是一个产业集群，提供大量的商流、物流和信息流以及高品质的综合配套，形成了一个华南城大平台之上的良性互补循环，使华南城拥有了以不变应万变的平台化商业模式。

“商业地产的开发会涉及到投资商、开发商、政府、运营商、零售商、消费者六方利益，我们称之为‘六方会谈’。同时定位、设计、招商、运营又是一个整体，四者不能脱节。目前商业地产很多暴露的问题就是“线路”的脱节，例如商业定位与设计脱节、招商运营与设计脱节、商业地产开发各节点时间脱节。”谈及商业地产开发的难度和容易出现的问题，高栋表示。

比如，一些缺乏经验的开发商包括设计公司认为招商是很遥远的问题，但本质上，行业大佬们的招商逻辑是这样的：在概念阶段，基本上大型主力店已经明确，例如影城、百货、冰场、超市等，在报批的前期主力店已经基本确认；第二阶段：在扩初阶段，500平方米以上的次主力店在确认和接洽中，主力店开始签约。第三阶段：在施工图完成之前，所有餐饮业态租户落实意向书，开始签署租赁合同。

相对来说，郑州的商业地产比较粗犷，很多开发商从住宅转型到商业，没有理解透彻商业地产的产业模式，郑州缺少精准定位的商业项目，更缺少综合性、多业态的商业项目，也就是说，缺乏有效供应。

在中国商业地产联盟秘书长王永平看来，这样长久之后会导致如华润、凯德置地、万达这样的房地产巨头会越做越大，行业集中度加剧；而一些对市场判断不足，缺乏雄厚资金和商业运营经验的开发商，日子会越来越难过。