华东楼市面临巨大压力 预示房地产长期拐点来临

来源:地产中国网 2014-08-28 08:06:00

“我们温州公司总经理已经离职了,由别的地区领导接任。”一家总部位于华南的大型地产商内部人士透露,由于销售业绩不理想,该公司当地负责人近期被迫“引咎辞职”。

根据2014年中报,招商地产和金地集团在华东的毛利率均不到15%,房企在该区域的销售贡献率普遍较低。

为什么华东的表现尤差?该区域楼市的表现,是否是房地产市场进入长期调整的预演?

华东项目利润率堪忧

华东历来是房地产企业的销售重镇。克而瑞数据显示,2014年上半年,从TOP50房企销售金额贡献率看,整个华东是第一销售主力区,销售占比为30.6%。

然而,部分城市出现了一些刺眼数字。

易居数据显示,进入4月以来,杭州的去化周期陡升至20个月以上,并持续攀升,随后几个月的去化时间比去年的平均水平翻了一倍;情况类似的还有常州、宁波等地。

在去化压力下,杭州率先祭出了降价的大旗。易居数据显示,杭州5至7月房价环比跌幅达到5.7%,高居首位,宁波为3.6%,上海为2.4%。

降价策略的影响在近日陆续发布的房企中期业绩中得到部分反映。

项目主要集中在长三角地区的绿城集团,上半年净利润同比下跌67%,毛利率则由去年同期的29.7%降至24%。

总部在杭州的滨江集团,上半年各项财务指标大幅下降,营业利润和净利润的跌幅均在50%以上。

全国性布局的房企也纷纷折戟华东。据2014年半年报显示,招商地产在长三角地区的毛利率仅为11%,远低于在环渤海地区的44%,珠三角地区的30%。

金地集团在华东地区的销售收入贡献占总额的30.86%,但毛利贡献仅占21.14%,毛利率约为15%。

降价是导致毛利率下降的原因之一,另一原因则是高昂的地价。正如绿城在中报中解释,毛利率的下降主要是结算收入的楼盘大部分于2009年取得土地,土地成本偏高。

业内不愿透露姓名的分析人士指出,华东地区不少房企正处于快速成长期,拿地比较激进,对于后市调控预计不足,高价拿地后遭遇限购,整个区域市场都面临巨大压力,库存严重。

去年楼市再次高涨,长三角地区又出现一轮拿地热潮,仅9月5日一天,上海、杭州、苏州三地同时诞生地王。易居房地产研究院研究员严跃进称,长三角的经济被房企所看好,市场预期推高了地价。

同策咨询研究总监张宏伟分析,楼市上行之时,资金充实的房企有了全国性布局的要求和实力。一些激进的企业高溢价拿地,试图通过高周转快速回笼资金。但这一如意算盘在2014年的楼市调整中被迫中断。

另有业内人士指出,地方政府在卖地上不遗余力。华东地区的地价上涨速度高于房价,使得房企的利润被吞噬。

同策咨询5月发布的《限购城市土地财政依赖度分析报告》显示,土地财政依赖度排名前12的城市中,华东地区占了一半,包括杭州(居于首位)、南京、合肥、徐州、宁波和温州。

经济疲软中的需求下滑

降价策略并未彻底改变华东地区疲软的成交情况。

据严跃进提供的数据,7月温州的存销比数值高达48.6个月,宁波、常州、杭州等地也均超过25个月,仍处于高位。同策咨询数据则显示,8月份前两周,上海商品住宅周度成交量下滑,市场仍然没有回归到“量”的轨道上来。

以主打高价项目的房企为例,21世纪经济报道记者了解到,截至中报,销售均价为每平方米4.89万元的绿城杭州兰园,去化约为两成;杭州远洋公馆均价每平方米3.53万元,去化约三成;上海御园均价高达4.47万元/平方米,仅有一成去化。

库存难去的背后,既有购房者的观望,更多的则是供需关系的失衡。平安证券研报分析,降价引发的刚需逐渐释放,新的刚需仍处于培育期,加上市场预期的改变,购房准备周期也相应延长。

上海易居研究院的研究员严跃进同样认为,华东地区去年的购房成交量较大,已经透支了今年的购房需求。他分析,如果仅从城市经济与潜力、人口导入规模来看,华东地区对于房地产的需求依然很大,但很多就业者是外来务工人员,在社保、户籍等方面没有全方位保障,处于一种“候鸟式”的居住状态,其需求多在租房市场满足,而非购房市场。

同时,华东地区的实业经济也在下滑。万德资讯统计数据显示,自去年3季度以来,江苏、浙江、上海三地的工业增加值明显下降,其中,2013年杭州规模以上工业增加值累计同比增长8.0%,为2010年来最低增速。平安证券研报分析,近年来,以外贸和制造业作为主要支撑的江浙经济持续不振,对区域实际购买力和楼市信心产生较大冲击。

经济情况还决定着对新增人口的吸引力。以杭州为例,平安证券数据显示,常住人口与户籍人口差保持稳定甚至略有收窄,2013年差值为177.8万人,较2012年下降1.9万人。上海中原研究总监宋会雍直言,真正有意义的指标是户籍人口。虽然华东地区每年新增的城市常住人口为2000万,但真正落户的仅不到500万。

而表面活跃的经济因素下,是羸弱的购买力。然而,根据易居统计的数据,在2013年房价收入比排名前12的城市中,华东地区的杭州、上海、厦门、福州、南京、宁波位列其中,占据了一半。

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