城市综合体已趋于饱和 发改委:近期不会新增项目

来源:地产中国网 2014-08-27 08:53:00

自2010年滨湖万达广场亮相以来,锡城掀起了一股城市综合体浪潮。尤其是去年以来,位于老城区的恒隆广场、苏宁广场、茂业天地,新城区的惠山万达、海岸城、荟聚云林纷纷开业,加上即将开业的万象城等,让综合体在锡城遍地开花。  

大量“城中之城”的涌现,无疑对提升无锡的商业水平起到了积极作用。然而,综合体遍地开花,导致竞争日益激烈,招商日渐困难,对其今后的发展也需要重新考量。市发改委相关人士透露,锡城的综合体已趋于饱和,今后一段时间内不会再新增项目。  

城市综合体该如何科学布局、有序竞争?建成之后,如何科学经营?这些考验着政府和开发商的智慧。  

新鲜不再品牌同质化市民已审美疲劳  

不需要专门统计,仅凭观察就能发现,ZARA、优衣库、H&M、星巴克、外婆家等品牌的扩张速度有多么惊人。伴随着综合体的高歌猛进,这些曾经能轻松让消费者掏腰包的品牌,如今已成为综合体的“标配”,自然,它们对消费者的吸引力也打了折扣。  

在太湖新城工作的小徐经常到海岸城“解决”午餐,他认为,“进驻商业综合体的餐饮品牌都有同质化的倾向,就拿海岸城最受欢迎的大家乐餐厅来说,虽然目前还是锡城首家,但相信不用多久就会出现第二家、第三家。”而这一推断,记者从大家乐相关负责人处得到了证实。  

综合体越开越多,消费者的选择面越来越广,对综合体的要求也越来越高。家住广益佳苑的张小姐告诉记者,荟聚云林开业的时候她也去体验了一把,商场确实很高端,品牌也给力,但是带给自己的冲击依然比不上当年的保利广场。“那时候每周都要和家人或朋友去保利玩,每次去都觉得意犹未尽,现在也就去新开业的综合体凑凑热闹。”  

随着地铁的开通,城市交通日益便利,人们的商业半径迅速扩大,自由选择消费场所不再是一件难事。曾经颇为红火、占尽地利的社区综合体和乡镇综合体,开始暴露出定位低端、运营乏力的弊病。  

招商困难通过提高餐饮比例寻找出路
  

综合体越开越多,如何招商成了一个大问题。  

为吸引更多租户,一些较低端的购物中心业主多采取提供租赁优惠来增加吸引力,租户在这种情况下享有很高的议价权。不过,这种通常行之有效的“给甜头”策略很可能导致综合体招商定位错误,经营后劲不足。  

这种趋势在锡城一些综合体得到了印证。茂业天地负一楼的不少冷饮、创意餐饮的小店铺,如今已进入歇业状态,更有店铺已经退租。尽管他们坐拥连接地铁站口的旺铺,但由于国美、迪卡侬等大型品牌“久等不来”,直通地铁站的优势尚未显现,导致这里客流不足,入不敷出,被迫歇业。无独有偶,新区哥伦布广场开业仅10个月,就爆出多家餐饮商集体关门的事件。据业主介绍,新区哥伦布广场开业至今,一直未能兑现招商手册上承诺的内容,商铺生意惨淡,亏损严重。  

为了吸引人气,越来越多的综合体通过提高餐饮比例来寻找出路。然而,面对商业综合体的热情邀约,不少餐饮企业已经热情不再。一位不愿透露姓名的餐饮经营者说:“近几年商业综合体开得太多了,到哪儿都能看到相似的面孔,别说消费者了,我们都倒胃口了。”  

库存难消商业地产空置率高危机渐露  

由于国家对房地产住宅市场开发的政策越来越紧,很多开发商将目光转向了较为宽松的商业地产,期望以商业带旺人气,进而促进写字楼和住宅销售。  

然而,伴随着综合体铺摊子式地疯长,这些尚在计划中或正在建设的摩天大楼已引起开发商的担忧。在总部经济尚未成气候、缺乏世界500强企业的无锡,很难出现一线城市成熟商圈的顶级写字楼行情。数据显示,去年年底,我市写字楼空置率高达58%。  

此前,商业地产一窝蜂式入侵,造成了如今无锡非住宅库存量处于高位。  

业内人士分析指出,无锡人均商业面积为1.8平方米,已接近上海、北京,商业开发体量过剩。无锡没有大量旅游消费支撑,而且出现很多同质化的商业综合体,近800万平方米的商业、办公等非住宅剩余可售面积,去化和运营都存在一定隐忧。  

赛博地产副总经理朱小勇告诉记者,无锡商业地产存在区域扎堆的情况比较严重。早几年惠山大批量的小型商业综合体由于定位同质化,加上招商不力,导致区域商业严重过剩,成为商业地产库存“重灾区”。  

尊重市场综合体开发要结合城市发展  

纵观近年来被市场“淘汰”的综合体项目,或多或少都存在超前规划现象,要么是选址之处没有相应的商圈辐射,很长一段时间内不能聚拢人气;要么只会“建造”,不会“经营”,徒留下一副水泥躯壳。  

业内人士认为,无论是政府还是开发商,都不应对建设城市综合体热情过度、贪大求多。在综合体规划过程中,政府部门得管好指挥棒,充分尊重市场,从区域特点、市场容量和消费水平等维度进行规划引导。尤其对于一些不适合城市综合体发展的区域,应拒绝出让土地。在区域规划之前先进行详尽的市场研究,可考虑与产业结合,或与城市历史结合。  

不仅如此,政府还要当好“守门人”,有效甄别滥竽充数者。特别要警惕一些开发商为了享受政策优惠和相关服务,借城市综合体的名义进行开发。  

对开发商而言,商业综合体的建设并不只是一个节点的建设,更是一个产业链的建设,是一个长期的系统过程。“商业地产是一个非常专业的领域”,无锡恒隆集团总经理陈演认为,定位对不对、业态怎么分布、人流能否到位等都是决定综合体运营的重要因素,开发商必须对自身的项目开发经营、运营能力有充分的认识,还要尊重城市气质,配合城市的发展。“与一般开发商急功近利不同,恒隆开发一个项目花上十年都不足为奇。”

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