冯焱东:房地产正从“非常态”进入“常态”

来源:地产中国网 2014-08-27 07:55:00

今年以来,“新常态”成为中国经济的一个热门话题。新常态主要体现在四个方面:一是经济增长速度换挡回落,二是逐步优化结构,三是增长动力从要素驱动向创新驱动转型。四是面临楼市、地方债、金融等多重风险挑战。经济从“粗放型、高增长”的旧常态进入中高速的新常态,是经济发展的客观规律。日本、韩国都经历过这一过程,当时以上经济体都是从8%以上的增长率快速下降到4%左右的增长率。我国发展潜力较大,城镇化率较低,经济增速从10%左右下降到6%~8%区间这种“新常态”的可能性较大。作为企业来说,必须清醒认识到这一宏观形势的深刻转变,并调整思路主动适应这一变化,否则将难以适应环境变化,经营可能出现风险。

在宏观经济转型之际,房地产业也正在经历很大转型,但这种变化与其用“旧常态转向新常态”来描述,不如用“从非常态转向常态”来概括更为贴切。

房地产“非常态”/

投资销售非常规增长。1998年房改以来,我国房地产业发展十分迅猛,住房供应从严重短缺变为明显过剩。房子和车子是拉动消费的两大领头羊,近些年汽车消费处于增长爆发期,2013年汽车产量比2003年增长4.98倍。但房地产又比汽车增长快得多,房地产业2013年的投资、销售面积、销售额分别比2003年增长8.51倍、6.54倍、10.6倍,所以说1998年以来房地产投资和销售属于一种非常规或者说超常规增长。

价格大幅上涨。房价上涨大家普遍亲身感受到了。特别是2007年和2009年,房价像脱缰的野马疯狂上涨。在北上广深四大一线城市中心城区,2013年房价比2003年至少上涨了10倍以上。二线城市中心城区2013年房价比2003年普遍上涨6~10倍。三、四线城市涨幅稍低,大致在4~6倍左右。2013年末广义货币供应量余额为110.7万亿元,2003年末为22.12万亿元,增长5倍,显然在一二线城市房价的涨幅远超过了货币的膨胀。记忆犹新的是,2009年底杭州房价比年初上涨近100%。如此大的涨幅,绝不是一种常态,只能用非常态来表达。

项目几乎稳赚不赔,且利润高企。房地产往往被贴上暴利的标签,虽然个别房地产项目存在亏损,但绝大部分项目是盈利的,接近只赚不赔,而且部分项目利润高得惊人。一般行业销售毛利率可能在5%~20%,前些年房地产项目总销售毛利率达到20%~50%十分正常,在房地产融资杠杆作用下,开发商本金的回报率更高。这样高的利润率,几乎稳赚不赔,持续这么长时间,都是非常态。

以上三种情况的存在,使得过去10多年的房地产与其用“旧常态”来形容,不如用“非常态”来概括更为准确。

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冯焱东:房地产正从“非常态”进入“常态”
来源:地产中国网2014-08-27 07:55:00
今年以来,“新常态”成为中国经济的一个热门话题。新常态主要体现在四个方面:一是经济增长速度换挡回落,二是逐步优化结构,三是增长动力从要素驱动向创新驱动转型。四是面临楼市、地方债、金融等多重风险挑战。经济从“粗放型、高增长”的旧常态进入中高速的新常态,是经济发展的客观规律。
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