日本： 交易发达 登记严格

　　日本是一个土地私有化的国家，全国私有土地占总面积的65%，国家和地方政府拥有的土地只占35%。由于土地的附加价值很高，所以，一般人只要持有土地，就可以比较容易地从银行贷款。因此，以土地为主的不动产交易十分发达，与土地相关的建筑物买卖、租赁等活动也非常活跃，由此产生了不动产的登记和税收。

　　日本的不动产登记依据“民法”和“不动产登记法”两项法律，不动产登记制度已经拥有百年的历史。相关法律诞生后，日本又根据经济和社会的发展状况进行了不断的改进和充实，进而形成了目前严密的法律体系。为了法律的严密性，日本曾对全国土地情况进行了长达近30年的调查勘测，并绘制成土地图册，作为有关部门依法实施不动产登记的依据。

　　日本的不动产登记分为土地登记和土地上的建筑物登记。如要进行土地或相关建筑物的交易时，交易者首先要去中介公司选择目标不动产，然后可以先去登记部门付费查阅相关资料，了解该不动产的性质和边界，还要请专家鉴定目标不动产的价格和税金，最后再去登记部门登记。登记的主要内容是不动产的所有权、地上权、租用权、抵押权和开采权等权利。登记部门经过审查后向申请登记者发放“权利证书”，今后这些权利需要存续、流转、变更、限制时，凭证书再次申请并登记。

　　日本不动产登记管理机构隶属于政府的法务省，下设有8个法务局、283个支局和1200多个登记所。所有不动产登记都采用电脑联网系统，有专门的不动产信息管理平台和数量庞大的不动产资料库。负责不动产登记的是“登记官”，他们经过国家司法考试合格后被录用，并由地方法务局长正式任命。登记官责任重大，他们拥有两项权力，一是书面审查权，即对提出的申请登记依法审查；二是实地审查权，即到现场查看申请登记的不动产是否符合实际情况。

　　日本的不动产登记具有严格的法律意义，不动产只有通过登记才能享有法律上的权利。也就是说，只有在登记部门履行登记手续并获得认可后，其拥有的不动产才具备法律赋予的权利，才能进行交易、担保、抵押、租借等行为。而没有登记的不动产如果进行上述交易时，既不受法律的保护，而且一经发现将受到严厉的惩罚，其不动产还会被没收。所以，日本的不动产拥有者都非常积极地去登记部门进行登记，确保自己的法律权利。

　　由于登记官权力很大，所以，对其管理也非常严格，以防止私下交易和以权谋私。有关法律规定，申请登记者发现因登记官的失误而造成自己的损失后，可以向法务局监督部门申述，或向法院提出诉讼。如查明确属登记官的失误，登记官必须向申请登记者赔偿所有的损失，而且还会被解除职务。此外，如果登记的案件涉及登记官本人或其配偶及直系亲属，该登记官必须回避，改由其他登记官办理，同时要经过上级领导的严格审查。这些制度是在多次腐败案件后总结建立的，因而很好地保证了不动产登记的公正性和合法性。