刘晓光:”死亡语境”下商业地产需跨界融合

来源:中国经济网 2014-08-26 09:00:00

  大量资金的沉淀是奥特莱斯这类项目对于开发商最大的考验。有业内人士告诉记者,一般的奥特莱斯项目,如果商业地产部分的面积在30万平方米左右,需要沉淀的资金可能要超过20亿才能运转起来。因此,运营一个奥特莱斯项目,需要同时配合住宅的快速销售来回笼资金。

  “所以这需要开发商联合起来,有资金的、有土地的一起来做。”刘晓光抛出了这一解决方案。

  然而,对首创来说,一方面考虑通过联合开发降低风险,一方面却更希望垄断产业链来增强话语权。

  “我的志向是买下一家品牌管理公司。”刘晓光表示,目前在奥特莱斯的运营中,一部分是通过跟品牌管理公司商谈,另一部分是跟品牌合作直接开店,但后者的占比很小,要大规模发展就需要依靠品牌管理公司的运营能力。在刘晓光看来,商品渠道与价格话语权是决胜的关键。

  商业地产亟需与其他行业抱团/

  商业地产之所以成为一个越来越艰难的行业,这与供应量巨大、同质化严重以及电商冲击不无关系。英国皇家特许测量师协会(RICS)2014年第二季度中国商业地产调查显示,全国商业地产指数有所下滑,租户市场情绪指数(OSI)和投资市场情绪指数(ISI)均落入负值,分别为-12和-6,这是自2009年初以来第二次出现如此颓势。在此背景下,如何突围成为各个开发商共同面临的问题。

  “我一共分析了16种新型的商业形式和业态,我们的模式需要转换。这个模式转换的基本点就是把不同产业的价值点与地产进行融合,通过模式转变,建立我们新的发展方向。”刘晓光对记者表示。

  他举例说,“法国机场附近的一家购物中心,面积达20万平方米,按理说很少会有人愿意跑去机场附近逛街,那家购物中心却人潮涌动,为此我去考察了两次。我还去参观过一些80后热衷的居住区,发现他们更青睐将购物、娱乐、居住融为一起的区域。”

  在他介绍的16种新型商业模式中,记者了解到,亲子家庭购物消费一体化的购物中心、传统购物中心的再改造、将大型商业设施切成碎片化的商业街、适合中小城镇的专业化购物场所、轨道交通商业、细分体验店等都将成为未来商业地产发展的可能方向。

  “未来我们可能会有30%的业态设定为体验式消费,同时加强与互联网的结合。”刘晓光告诉记者,目前首创拥有12万客户,怎样充分挖掘用户需求,并给他们提供有针对性的服务最为关键。

  “市场在逼着我们做研究,不光是研究商业,还包括其他服务如何流入,而庞大的客户群又要如何运用。”在刘晓光看来,新的形势下,房地产行业也迎来了新的发展机遇,“未来的房地产市场将进入更加细分化的阶段,要不断挖掘特色,完善产品服务,进行新的战略选择。当然具体方案还要细分,比如产品从单一走向融合,业态从开发商走向运营商、服务商,市场从国内业务转向海外业务,资源配置从低能级的配置走向高能级的配置,运营模式要从线下走到线上,线下平台可以与互联网资源嫁接。”

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