限购松绑刺激效应究竟如何 成交犹如“过山车”

来源:地产中国网 2014-08-25 11:12:00

把限购松绑比作多米诺骨牌,那么一旦推倒后,市场情况如何?

以济南楼市为例,在最近两月内,其成交量如坐“过山车”一般,飙升到高峰,随后又急速下滑。

业内人士表示,济南楼市成交出现比较大的落差,说明此前救市下的楼市“繁荣”是虚假的一面。8月份整个市场有回暖的态势,但济南却略显低迷,说明济南救市带来的引擎功能还是比较弱的。

成交量大起大落

济南楼市在迅速回暖,又急速转冷。

关于7月份市场成交的预测报告显示,7月1日~20日,济南楼市成交量的环比增幅位居20个城市首位,增幅达188%。报告解释称,7月10日济南房管局用口头的方式进行了限购政策的松绑,导致7月中旬网签数量大增,进而提振7月前20天的成交。当然,也有可能是之前有些成交因为限购而没网签,现在限购放开后集中网签。7月份济南商品住宅库存去化周期为14.2个月,低于6月份的16.9个月。

出现这样的现象,和济南的救市有关?7月10日,济南房管局发出口头通知,济南全面松绑楼市限购。就在限购松绑当天,济南商品房网签量急速攀升。数据显示,当天网签达到687套,成交面积为72458平方米。第2天,济南商品房网签量再创新高,达到740套的高峰,面积达72851平方米。

火热的态势并没有持续。8月1日~20日,数据监测的20个典型城市新建商品住宅成交面积约614万平方米,环比增长约10%。在20个城市中,济南的成交跌幅最大,8月环比跌幅约为36%。

7月份成交量的暴增,只是之前受限人群的集中释放。

此前楼市成交增加快,和部分达成成交的交易陆续步入网签通道有关。但随着此类需求的释放,整个成交继续反弹的力量在削弱。

房贷尚未实质放松

业内人士表示,限购的取消,对于济南楼市的影响不大。如果限贷放开,可能对于济南楼市的刺激作用更大。而从长远发展,还是要看产业结构的调整和人口的引进。

因为目前济南整个房贷环境没有实质性的放松,所以成交量难以有强劲的复苏。

统计数据显示,除了公积金贷款外,济南共有14家银行提供按揭贷款。其中浦发银行、恒丰银行、北京银行等3家银行,首套住宅按揭贷款按照6.55%的基准利率实行,其余银行的首套住宅的贷款利率都高于6.55%的基准利率,其中光大银行的首套住宅的贷款利率为8.52%,是基准利率的1.3倍。

济南当地房地产业内人士徐荔枝告诉记者,一些刚需和改善性需求,还是受到限贷的影响,这部分人群不可能一次性支付全款。目前比较火热的楼盘,主要还是一些区位较偏、价格较低的楼盘。

同策咨询研究部发布的《45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告》指出,在全国45个楼市限购城市土地财政依赖程度排名中,济南位居第9位。2013年土地出让金430.64亿元,一般预算财政收入482.10亿元,土地财政依赖度89.3%。

李铁岗表示,楼市的健康发展,还需转变产业结构和经济发展模式,减弱土地和财政的依赖关系,使市场供给需求相匹配。

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