自年初以来，济南楼市低温前行，与住宅市场相比，商业地产表现相对稳定，目前，济南商业地产供应总量达94万方，供销已不成正比。商业地产快速开发的同时，也带给投资者更多的投资空间，22日，合富辉煌山东公司商业地产总监鲍利先生在参加新华网《新华有约》栏目时提到商业地产需要一定的“投资培育期”，非热点区域未必不是好的投资选择。

今年1-7月济南商业地产库存94万方

1-7月份济南商业地产供应总量达94万方，而1-7月份商业地产的去化量约20多万方，商业地产供销已不成正比。

“新区开发量不断增加，去化速度相对缓慢，是造成商业地产库存不断升高的原因之一。”

随着城市的发展，目前，济南逐渐形成以泉城广场为核心商圈，以花园路、西市场为两翼副商圈的发展格局，伴随商圈的崛起，商业地产的开发速度、开发规模也在不断提升。

除此之外，随着城市的扩容，特别是在新区，大量公建产品和住宅项目也在开发，如西客站片区崛起的大量项目。“这里面就有一部分商业地产项目”鲍总说。由于新区还不成熟，人口入住率较低，吸引投资者的眼光有限，新区虽然开发量较大，但去化相对较慢。

非热点区域成商业地产投资洼地

在住宅市场遇冷的情况下，不少房企大鳄纷纷转型商业地产，那么商业地产是否会成为继住宅市场之后的又一投资热点?

商铺的收益不仅仅是租金收益，还包括升值收益。与住宅市场随着房龄的增长，租金较周边新房会呈现下降趋势不同，商业地产的租金收益虽房龄的增长而增值。鲍总分析说，“我一直看好商业地产的投资。”好的区域、成熟的商圈、有实力、有经验、有成熟运营理念的开发商产品是不错的选择。我的建议是，要从整个项目的合理规划，项目品质来看，项目能否在这个区域有一定的投资竞争力。除此之外，最好选择有操盘能力、有成熟的运营团队和运营技法、方向的商业地产开发商，写字楼更注重品质及周边是不是能吸引商务办公人群;公寓中小投资多一些，需要看地段，周边是不是流动人口较多。

目前，在新区有较多的商业开发项目，他们虽然面临人气不足等缺陷，但未必不是好的投资区域，从另一个角度的来看，这些项目也许是投资洼地，如西部，随着城市的扩容，人群的聚拢，未来这些地区升值空间较大。非热点区域未必不是好的投资选择”鲍总说。

任何商业地产都需要一个投资培育期

在商业地产高库存量的背景下，济南商业地产还出现了这样一种状态，大型商业中心经营状况稳定，社区底商空置、换租情况明显。对于这种现象，合富辉煌山东公司鲍总提到了一个概念“投资培育期”。

无论何种形态的商业地产，其建成后往往需要一定的蓄客培育期。主要包括三个阶段，首先是品牌入驻期;而后，根据品牌对消费者的吸引力进行分类，项目还需要一个品牌调整期;此后，培养消费者对项目的消费粘性也需要一定的时间。只有通过这样的方式，项目的聚客能力才会越来越强，此外，新区域需要先培育市场，老城区新项目需要打实项目在投资者心中的信心。“再好的区域也需要一定时间的培育。”鲍总说。

鲍总重点提到大型商业购物中心与社区底商的区别，类似万达、恒隆这样的大型商业综合体会有成熟稳定的的运营团队，他们有更多战略品牌合作伙伴，前期有很多的品牌主力店，后续也会有完善的计划和方向。而社区底商缺乏统一运营管理，只是简单的出租或出售，任由店主自行决定经营内容，无法满足社区业主的消费需求。其次大型商业地产项目辐射范围较大，吸引的消费者总量较大，整体面积整体在8-10万方左右，随着消费者对购物环境和购物需求的提升，面积和规模还会扩大，服务元素越来越多。底商更多的是服务于周边社区，基于社区居民对生活配套、市政网点的需求。

“背靠大树好乘凉”万达底商未来发展看好

在谈到万达地产的运营模式时，鲍总说道这样一句话“背靠大树好乘凉。”鲍总说，万达在商业地产方面具有成熟的运营体系，其产品包括大型购物中心、写字楼、住宅等。这些产品落地后相互扶持、相互支撑，会形成强大的聚合效应。

尽管其社区底商运营还不成熟，但是就想我们刚才提到的，任何商业地产都需要一定的投资培育期，万达位于济南老生活圈，随着商圈的不断发展，社区人口的不断扩容，未来，其社区底商的发展潜力还是很大的，不是有这样一句话吗?“背靠大树好乘凉”鲍总说。