沪轨交房进入理性增值期 成交冷热不均

来源:新民晚报 2014-08-25 09:57:00

近日,多条新轨交线路迎来新“动作”,然而笔者走访发现,轨交的利好虽然仍对一些区域的楼市成交有所助力,但总体来看,却呈现出冷热不均的态势。有业内人士认为,虽然轨交对一个楼盘仍然很重要,但“靠近地铁”已经难以成为撑起一个楼盘成交的全部理由。

三线利好

轨交成区域“卖点”

上周末,笔者来到宝山上海大学附近的某项目,该项目紧邻规划中的轨交15号线锦秋路站。项目现场购房者颇多,较为拥挤,目测有15组家庭前来看房。据售楼员介绍,自轨交15号线环评公示的消息传出后至今,一个多月的时间里平均每天要接待约10组购房者,周末甚至更多。“在今年的市场形势下,这还是比较令人意外的。”该售楼员补充道。

除宝山外,在闵行、浦东的一些板块,无论新房还是二手房市场,都将近期轨交规划的一系列动作当做一大“卖点”。

闵行吴泾某楼盘售楼员表示:“目前离项目最近的只有轨交5号线,但是还需要乘坐公交约20分钟才能到达,然而轨交15号线公示出来后显示,项目步行至最近的站点仅需要15分钟左右,所以我们现在也成了"双轨交房"了,来看房的人也有增多趋势。”

周浦某中介告诉笔者,早在今年初,轨交18号线将“通过”的消息传出之后,周浦区域的二手房挂牌价格便“闻声而涨”。现在对比来看,半年左右的时间,周浦的二手房挂牌价格上涨了2成左右。

事实上,这几条轨交线路的相关消息,早在去年市场便已有所揣度。而从今年,特别是近期以来,可以明显地感觉到,在楼市表现并不理想的情况下,轨交的新“动作”在一定程度上提升了开发商和二手房东的心理预期。

冷热不均

轨交吸引力下降?

虽然轨交规划仍被视作楼市的一大利好,但从受规划利好影响较大的几个区域近期的成交状况来看,却显示出明显的“冷热不均”。

上海中原地产研究咨询部数据显示,从周边二手房价格涨幅来看,对比今年全市二手房价格同比9.8%的涨幅而言,航头、洋泾、东外滩板块受利好影响明显,与去年同期相比成交均价上涨了两成以上,分别为23.8%、23.6%和20.3%。

对此,中原地产研究咨询部总监宋会雍表示,航头、洋泾和东外滩均属于传统意义上的“外围板块”,交通并不便利。新的轨交规划可以说补齐了区域的短板,因此对其成交状况影响较大。

然而规划中的轨交15号线闵行紫竹园区站,虽然同属“外围板块”,但轨交规划的影响在这里却是另一番景象。

上周五,笔者来到闵行紫竹园区附近某项目,但是来现场看房的客户比较少。据了解,虽然项目将于10月前后加推,但是目前的认筹状况却比较一般。据项目售楼员介绍,虽然轨交的规划算是一个利好,但却无法弥补项目在其他配套方面的空白。比如其周边虽然有不错的教育资源,但项目的对口小学却在吴泾镇上,距离较远。再加上今年楼市整体环境不理想,因此成交状况一般。

类似的情况也出现在浦东碧云板块。德佑地产碧云三店店员表示,碧云目前主要以高端别墅和学区公寓为主,价格较高。而区域内的购房者出行普遍选择开车,对轨道交通的依赖并不严重。而从近期一些购房者反映的情况来看,轨道交通站点要是离别墅太近,反而会影响小区的环境。

理性入市

轨交房不再“包打天下”

事实上,就在去年,轨交利好还曾带给区域楼市明显的提振作用。去年10月16日,轨道交通11号线花桥段开通试运营。线路开通后的一个月里,补齐了交通短板的昆山花桥楼市“疯狂”成交,房价平均涨幅在30%以上,更有个别项目价格翻了一番。

不到一年的时间,“地铁一响,黄金万两”的置业规律在上海何以渐行渐远?

德佑地产研究总监陆骑麟表示,昆山花桥的优势在于不限购,而轨交的通车意味着,从交通成本上来看,花桥正式被划入了上海生活圈。因此可以吸引大量在沪没有购房资格的购房者。而从现在的情况来看,上海的轨道交通覆盖率越来越高,一条轨道交通的规划已经难以对区域造成决定性的影响。

除轨交的“密度”越来越大外,也有业内人士认为,今年楼市的大环境不佳,也是当下“轨交房”热度下降的重要原因。

知名房产专家蔡为民(博客,微博)指出,如今轨交对房价的影响已经有所改变,轨交线路的辐射效应明显降低。这主要跟今年以来上海楼市的大环境有关。“今年楼市成交表现并不理想,”蔡为民表示,“在这种情况下,轨交规划并非不再是"利好",只不过对于某些区域,难以起到"雪中送炭"的作用。”

宋会雍也表示,今年以来整体楼市走势堪忧,板块楼市发展依然脱离不了整体楼市走势,如果整体大环境不好,那么有着利好影响的轨道交通对楼市刺激作用也十分有限。

然而,蔡为民同时指出,“轨交房”的时代并未过去。“一些远郊板块仍需主要依托轨道交通来激励人口导入,刺激楼市发展,只是在当下,买家对未来走势比较迷茫的情况下,置业步伐有所放缓。”蔡为民补充道。

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轨交15号线

7月8日,“串联”市区西部5个区的轨交15号线启动环评公示,据规划将于明年动工,该线路起于宝山区锦秋路站,至紫竹高新园区,途经宝山、普陀、长宁、徐汇、闵行5个行政区。

轨交14号线

8月10日,轨交14号线走完环评程序,按预计工期,有望于2020年底通车运行。该线路为东西走向,由嘉定封浜至浦东金桥(600639,股吧),途经嘉定区、普陀区、静安区、黄浦区、浦东新区,横贯上海东西五区。

轨交18号线

8月13日,轨交18号线一期启动第二次环评公示,一期工程计划2020年建成通车,该线路贯穿南北,途经宝山、杨浦、浦东新区3个区,自北向南经过的主要区域有五角场、杨浦滨江、龙阳路交通枢纽、周浦镇、航头镇等。值得注意的是,18号线一期工程首次披露远期还将向北延伸5站,进一步方便宝山居民出行。

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