限购放松“失效”

“从我们代理的一些项目来看，部分限购放松城市的住宅成交量虽然短期内见涨，然而并未对市场成交带来明显的刺激作用，个别限购政策松动城市的成交量反而有所下跌。”简可对记者表示。

“短期冲高而后回归常态”的政策效果，在苏州楼市成交上表现得最为明显。苏州放松限购已满一个月，限购松绑首周住宅成交量环比涨49.56%，第二周环比再涨30.58%，然而第三周形势就急转直下，住宅成交量环比下降38.77%，第四周环比再跌1.1%。

“从长三角的多数城市来看，限购放松后都存在这样的‘政策失效周期’，即成交量确实有短期冲高的效应，但之后也逐步回归较早前水平。”汤耀光告诉记者，“而且在这轮成交冲高中，价格并没有出现上浮，仍在低价跑量。”

根据中原地产的调查数据显示，在越来越多城市松绑限购的情况下，各地楼市整体表现确实较此前有所回升，但增幅并不明显，且各地差异较大。

由于大部分城市都在7月份放松了限购，在中原地产监测的40个重点城市中，7月份新房成交面积环比增长9%，比其之前预测的增幅高2%。

“增长点来自二线与三四线城市，均环比上涨11%。而其中包含的20个限购放松城市，环比平均涨幅达20%，是7月份楼市回升的主力。”中原地产首席分析师张大伟表示。

放松限购后，部分城市市场网签数据确实出现了大幅反弹，如济南7月份成交量环比骤增1.5倍，成都、杭州也有三成以上增长。不过，张大伟表示，这些“表象”并不意味着放松限购带来的真实成交量。

以成都为例，7月份成交增量中70%来自于高端楼盘备案，若剔除这些高端楼盘影响，7月份环比增长约为9%。由于低总价楼盘中也存在一部分前期积压交易集中登记，因此，实际增长或更少。此外，济南若剔除前期交易集中登记因素，7月份新盘实际增长约为8%。

张大伟表示，他们调研的13个典型城市中，限购放开对7月份成交量有实际影响的仅有5个城市，其余8个城市的成交量没有回升，甚至还有下降。而在上述5个城市中，限购放开对成交量实际刺激大多在10%左右。

与此同时，中原地产的调查数据也显示，根据限购放开前后十大标杆房企的每周成交面积及新开盘销售率，可以看出限购放开对标杆房企的影响也是有限的，反而推盘量和定价对销售业绩的影响更大。

“预计未来一段时期，各城市住宅市场都将进入去库存化，住宅价格将面临一定的下调压力。”世邦魏理仕执行董事陈仲伟告诉记者。