焦点之二 强制还是自愿登记?

《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》规定，国家实行不动产统一登记制度，但在征求意见稿的相关规定中，并未对不动产登记实行自愿登记还是强制登记进行明文规定。在采访中，记者发现，业内专家对此也是众说纷纭。

在参与起草征求意见稿的中国社会科学院法学所研究员孙宪忠看来，不动产登记属于自愿登记。但是，如果不到登记机关进行登记，会使得房产、土地等不动产权利归属和转让存在隐患。

“首先，在法律的基础上，不动产权利的拥有不是通过登记才产生的，这是一项基础性权利。其次，在法律的基础上进行的不动产交易，实质上是一种权利的交易，在不动产交易的过程中，如何确认所有权的转移?当遇到侵权的情况如何得到保护?针对这些问题应当说有不同的方法，但是不动产登记可以说是最好的方法。经过登记，物权的变动是可以得到法律有效保护的，而且官方进行登记也是具有恒久和持续的价值。”孙宪忠向记者解释说，如果进行不动产登记，公民的相关权利可以得到充分保护，在他看来，这是一种“自愿的强制”，根据物权法第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”，不动产登记是物权的根据。

不过，他同时表示，如果不登记，公民拥有的不动产相关权利也是有保护的。比如，物权法第一百四十二条规定“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”。他认为，只要有充分的证据能够证明，公民的合法不动产相关权利是能得到保护的。

国家行政学院教授汪玉凯则认为，根据征求意见稿，不动产登记应该具有一定的强制性。“就像每个人都要办身份证一样，这是国家的一项基础数据。可以通过全国房屋普查，对不动产进行强制登记。”汪玉凯称，只有通过强制性登记，形成一套完整的、全国联网的数据库，才能为今后的不动产交易提供服务并能为征收房产税、宏观调控提供依据。

“国家制定的不动产登记条例，可以说是进行不动产登记的最高法律依据。”汪玉凯在接受《法制日报》记者采访时表示，“有了法律就要去实施，在很多情况不明的情况下，相关工作可能会比较零散。那么，在实施登记的时候是需要进行强制登记的，就如同人口普查，每个公民有义务进行普查，对于不动产的登记也是类似于普查这样。这项工作需要每个个人、单位和集体的配合来进行。”

汪玉凯进一步向记者解释说：“对于普通老百姓来说，不动产主要就是房产，我们要进行房屋的普查，是为了更好建立起国家的不动产数据库。当然要在结合法律的基础上进行强制性的登记，这是为了更好的进行房屋普查，更好的实施这项法律。”

不过，汪玉凯也向记者表示，他认为在平时可以进行自愿登记，但是在不进行普查房屋的情况下，在推行实施不动产登记条例的过程中，如果不进行强制登记，数据就会不完整、不真实，相关的宏观宣传也就没有效果。