北京地王淡市出炉背后:金融街合理缺席竞拍

来源:地产中国网 2014-08-25 08:05:00

房地产市场究竟走到了哪里?是不是还在延续上半年的下滑态势?北京华嘉胡同地块这个新生的“双料地王”会不会给市场带来“强心针”效应?其背后有哪些惊人的秘密?在限购松绑的大背景下,各地楼市又是什么境况?开发商又有哪些新的应对措施?以价换量的手段能否让企业渡过难关?这都是《每日经济新闻》一直关注的问题和瞭望的对象。希望本版报道能够给读者带来新的观察与思考。

北京华嘉胡同地块的出让诞生了“双料地王”,似乎让低迷已久的北京土地市场振奋了起来。

惊呼之外,更多的则是猜测。这个“双料地王”的拿地企业北京金嘉房地产开发有限公司 (以下简称金嘉地产)究竟是何许人也?据称其背后的北京华融基础设施投资有限责任公司(以下简称华融基础)与金融街有怎样的关系?出场参与拿地的企业队伍有何玄机?《每日经济新闻》记者试图梳理出“双料地王”背后的故事。

华融基础拿下地王/

今年2月18日,北京西城区华嘉胡同因故暂停交易。“其实这块地当时被叫停,大家都有预感,也是延续了夏家胡同、农展馆地块的老路。”北京某房企负责人对 《每日经济新闻》记者表示。

6个月后,华嘉胡同地块再次入市。8月21日,华融基础成立的项目公司——北京金嘉房地产开发有限公司竞拍成功。

在竞拍现场,势在必得的华融基础上演了最强势最果断的一次竞拍。拍卖刚开始,华融基础的代表便迅速举牌,在尚无对手竞争加价之时,更是又举起号牌抬价。尽管拍卖师提醒,已经举牌为最高价就无需再举牌,但华融基础的代表依然连续3次举牌,夺地之心显露无遗。

长达近一小时的拍卖,对手已无力追赶。SOHO中国的代表在总价超过50亿元之后便放弃举牌,只剩下信达与华融基础贴身肉搏,但最终仍未能敌过华融基础。

按照中原地产首席分析师张大伟的计算,剔除掉回购部分的金额以及建安成本,该地块商业部分的楼面价为9.65万/平方米。

昨日 (8月24日),《每日经济新闻》记者前往位于西城区金融街区域的华嘉胡同地块,目前该地块已经用围挡围了起来,透过围挡缝隙可以看到,地块拆迁已经完成。

记者发现,地块南边的一栋楼为中国华融大厦,与地块之间只隔了一条狭窄的华嘉胡同。据现场了解,华嘉胡同地块所在的位置是曾经的王府仓胡同10号院小区以及华嘉小学。

亚豪机构市场总监郭毅告诉记者,这块地之所以能吸引除了华融基础以外的开发商参与,首先是因为核心区地块的稀缺性,此外,在北京住宅限购限贷的大背景下,住宅交易的观望情绪浓厚,很多开发商也转移到商业地产开发的布局中来。金融街尽管已经形成了产业集群发展,但写字楼租金并不算太高,约为15~20元/平方米?天,因此华嘉胡同地块的回报周期将会漫长。但企业仍然在积极拿地,说明对于核心区块的商办物业长期增值的收益还是非常看好的。

当日竞拍结束后,华融基础的代表并未接受记者的采访,匆匆离场,而参与了此次竞拍的一家房企代表则直呼“看不懂”。

金融街同属西城区国资委/

就在华嘉胡同地块复出之前,大部分行业人士都曾预计这块地很可能底价成交,原因便是其较高的开发门槛。

根据招标文件,地块竞得人需无偿还建地上商业住宅共计312套,同时需为被拆迁人提供地下车位312个,每个车位的售价不得高于25万元。居住用地内除去无偿还建回迁用房外,地上剩余房源全部由西城区以42363元/平方米的单价回购。

除此以外,该地块还附带了其他苛刻的条件,如竞得人需无偿还建地下人防工程不小于10000平方米,项目园林景观效果、外立面风格、规划设计方案须服从金融街拓展整体规划建设安排等。

显然,华嘉胡同地块没有令人失望,但最引人关注的并非即将突破10万元的楼面地价,而是拿下华嘉胡同地块的北京金嘉房地产开发有限公司(以下简称金嘉地产)。

《每日经济新闻》记者随后查询了北京市企业信用信息网,根据该网站显示的信息,金嘉地产于2014年7月25日注册成立,投资人为华融基础,法人代表为陈松石,注册资金2000万元。

记者随后查询了华融基础,其法人代表同样为陈松石,注册资本约76亿元,法人股东为北京金融街资本运营中心,该中心的投资人为西城区国资委[微博],并授权同属西城区国资委的北京金融街投资(集团)有限公司行使股东职权。

华融基础官网信息显示,华融基础公司一方面作为政府授权的金融街拓展实施主体,承担着金融街拓展土地一级开发任务,另一方面通过资产并购、合作开发、扩建改造、产业引导等方式积极开展区域资源整合利用,吸引金融机构入驻。同时,作为政府基础设施建设平台,基础公司还承担着区域内部分学校、古建、园林、地铁拆迁等政府投资项目的建设。随着公司资产规模和业务范围不断扩大,所实施的一级开发、二级开发、保障性住房、政府代建、投资并购等各类项目已达20余个。

“从土地市场低迷期政府的推地思维来看,地方政府往往会迫于财政压力而采取‘托市’的行为,比如推出优质地块、降低起拍价格等,以刺激土地市场回暖。”同策房地产研究机构总监张宏伟对此表示。

拿地、开发打的什么算盘?/

华融基础、信达、SOHO中国、方兴保利联合体、安邦保险参与华嘉胡同的拍卖,这样的出场队伍也值得琢磨。非地产行业的信达与安邦保险拿地的意图何在?而外界一直呼声很高的金融街为何没有出现在竞拍现场?华融基础与金融街控股(000402,SZ)背后又有怎样的关系?

由于华嘉胡同地块位于金融街,此前业内一直有该地块将归属金融街开发的传言。据公开报道,华嘉胡同此前一级开发拆迁建设负责的开发商便是华融基础,有意思的是,具体负责拆迁的北京顺平拆迁有限责任公司,是金融街控股与华融基础共同持股拥有的子公司。此外,在2012年,金融街控股斥资64亿元拿下了西二环西侧的月坛南街地块。

记者在现场实地走访时同样发现,与华嘉胡同地块仅一路之隔的金融街E9地块的建设单位为金融街控股,该项目在去年2月份也调整过一次规划。也正因为同属于金融街区域,华嘉胡同地块之前一直被视为为金融街控股量身打造,但出人意料的是,在拍地现场并没有看到金融街的身影。

金融街控股的缺席在多位行业人士看来是比较合理的。“目前来看,这块地的开发压力并不算小,作为上市公司来说,并不是划算的买卖。”一位不愿具名的房地产行业人士对《每日经济新闻》记者坦言,如果单以未来商业面积租金收益来看,很难在短时间获得盈利,所以更强烈的需求应该是在政府层面。

同样归属于西城区国资委的华融基础与金融街控股,此前亦有多层面的业务交流。也正因此,对于“双料地王”地块未来的开发建设,会否由金融街控股来协助完成,成为一种猜测的声音。

“华融基础本身业务以一级开发为主,对后期的写字楼或住宅产品的开发建设包括规划定位都不是很擅长,但与金融街控股又隶属于金融街集团,同样都是二级企业,如果后期建设或者代建由金融街完成,也是集团内部合理的统筹安排。”上述不愿具名的知情人士对此表示。

值得注意的是,在该地块的拍卖中,拼抢积极的信达、安邦保险都属于非地产业务公司。有行业人士分析认为,这是希望将该地块开发建设的商业面积自持成为企业总部。“这么多开发商甚至有险资参与其中是出乎我们意料之外的,导致地价被抬高,不过最终被华融基础摘得也是意料之中。”该人士对此表示。

“因为这块地本身就是华融基础从事的一级开发,又隶属于金融街这个大的区域板块,所以从西城区的角度来说,也不希望将其交给金融街以外的企业。”该人士说。

(每日经济新闻)

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