他指出,目前楼市转冷是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累,以及前期成交集中释放带来的需求断档。因此,仅靠限购松绑难以拉动市场成交。国家统计局8月公布的数据显示,7月末,商品房待售面积比6月末增加802万平方米,库存仍处于历史高位。
实际上,信贷政策依然被认为是能够左右楼市走向的唯一因素。链家地产市场研究部张旭分析,近期非一线城市放松限购的步伐明显加快,但全国范围内的信贷政策并未出现明显的放松,加重了市场观望,多数松绑城市的成交量与房价尚无明显反弹,市场各方仍旧处于深度博弈之中。“除非中央政府放弃调结构努力,再次大规模降准降息,否则市场的趋势很难改变。”
地方政府为何急着松绑
土地财政吃紧,地方债还债压力陡增,地方政府松绑意愿强烈。
“其实今年楼市调整对提升产业集中度,促进产业健康可持续发展是好事。对于整个楼市现状我们是不急的,反而是地方政府急得很,总在问我们需要出台什么政策刺激一下。”7月,在人民网财经频道的一场内部座谈会上,一位房地产开发商如是说。
“今年大规模地方政府债偿还在即,地方政府肯定有限购松绑的冲动。像宁波,一天要还1个多亿的债,政府怎么会不着急?”中国社会科学院城市与竞争力研究中心研究员、宁波大学教授张慧芳感慨。
今年初国家审计署上海特派员办事处和宁波市、县两级审计部门联合发布的《宁波市政府性债务审计结果》显示,2014年,宁波市政府负有偿还责任的债务为468.25亿元,这意味着宁波市政府在2014年每天需要偿还1.28亿元。
长久以来土地出让金都是政府偿债的主要途径。今年上半年全国土地市场先热后冷,3月以来土地市场明显降温。据我国最大的房地产数据平台、中国房地产指数系统(CREIS)报告显示,今年二季度,全国300个城市土地成交面积同比下降了29%,土地出让金收入同比下降了15%。7月,300个城市的土地成交面积同比减少44%,土地出让金同比减少了49%。像杭州、贵阳等多个二、三线城市都出现了土地流拍。
土地市场降温还意味着楼市风险与金融风险、地方政府债务风险交织,局部风险可能引发系统性风险。不少地方政府出台松绑限购政策,以刺激成交量回升,加速房企回款,保持楼市平稳运行,防范楼市风险。
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