一线城市限购松绑大猜想:微调先行

来源:地产中国网 2014-08-22 09:54:00

地产中国网•原创报道】各地纷纷取消“限购”甚至暗中“救市”,但仍未阻挡楼市继续调整的趋势。

近日,统计局最新数据显示,7月份全国70个大中城市中,房价环比下跌城市增至64个,超过总数九成,创下历史新高。而一线城市环比跌幅为1.2%,首次超过二三线城市,四个一线城市新建商品住宅也均首次出现环比下滑的情况。

随着二三线城市楼市全面松绑,关于一线城市楼市松绑的声音不断。在中长期供不应求格局难以改变的情况下,一线城市真的会轻易松绑限购限贷吗?

压力骤增

下半年以来,虽然楼市回暖声音不断,但并无得到明显的证实。反观全国房价,下行趋势依然强势。

日前,国家统计局公布了7月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况。7月全国新建商品住宅价格比6 月跌幅扩大了0.5%。而同比涨幅为2.6%,相比6月份大幅回落1.7%。今年7月房价环比跌幅不仅创下了2008 年以来的历史新高,同时也创下了近十年的最大。

而向来坚挺的一线城市楼市,此次也集体沦陷。

其中,一线城市环比跌幅为1.2%,首次超过二三线城市。四个一线城市新建商品住宅均出现环比下滑的情况,跌幅分别为1.3%、1.4%、1.3%、0.6%。而作为楼市风向标的北京,新建商品住宅更是连续4个月环比回落。深圳、广州则连续2个月价格回落。

除了价格集体下行外,日益高企的库存也让一线城市压力骤增。

据上海易居房地产研究院统计数据显示,7月份,一线城市新建商品住宅库存量为3402万平方米,环比增长4.4%,同比增长27.5%,继6月份库存量创新高后,7月库存继续攀升。

而具体到北上广深,7月库存环比增幅分别为4.5%、4.1%、2.0%、11.2%;同比增幅分别为28.5%、20.5%、33.9%、33.9%。
而另一权威机构数据也显示,截至8月17日,北京新建商品住宅库存量逼近为8.6万套,比一季度末增加了2.33万套。

微调先行

从暗中松绑到矢口否认,再到全国大范围内“明目张胆”的取消限购潮。显然,中央已经默许了地方地方政府的种种“救市”举动。

地产中国网获悉,早在“救市”之初,中央就准备统一发文表示地方政府可自行调整楼市政策。由于担心统一发文会带来较大舆论影响,就改为口头传达。

从最初的试探性调整到如今的全面松绑,截止到8月初,在46个限购的城市中,已有超过30个或明或暗松绑了限购,还有部分城市松绑了限贷。

相较于二三线城市明确松绑限购的举动,一线城市北上广深则停留在传闻的阶段。例如,北京传出140平米之上的大户型要取消限购;北京深圳传出要对普通住宅标准进行调整;上海则传出银行要放松限贷政策,但即遭多家银行否认。而随着佛山解除限购,近邻广州松绑的呼声也高企。

一线城市真的会轻易松绑限购限贷吗?如果松绑,将会以何种方式松绑呢?

对此,住建部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮在接受地产中国网记者采访时表示,价格的上下波动很正常,这是市场自发调整的结果。对于一线城市是否需要“救市”,陈淮这样表述,“儿子总会长大,用不着松绑死气白里拔苗助长”。同时,他又表示,政策从来不是固定不变的。

中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强则认为一线城市仍有限购的必要性。他指出,限购产生的原因是供不应求导致房价的过快上涨。放开限购,除了房价上涨造成的短期内供求关系的逆张外,还要考虑中长期的供求关系。一线城市,长期来看,需求还是较为紧张的。

“虽然不会取消限购,但可以进行一些微调。现行的政策手段比较粗放,对于合理的换房需求造成了误伤,例如去年北京实施的二手房个税。”陈国强说。

中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰告诉记者,不同于二三线城市,北上广深如果放开限购,至少会有30%的成交上涨。因此,政府不会轻易放开。但是,不去作为也不太好,毕竟这些都是行政性的手段。目前,北京深圳已经放开了限价,这是第一步;第二步,限贷宽松的可能性非常大。而随着机制的成熟,再放开限购。我认为这种有层次的放松会更好一些。

上海易居房地产研究院研究员严跃进表示,一线楼市今年的库存压力非常大,是限购限贷政策实施以来最大的一次。即便如此,一线城市依然不会因为市场降温而草率放松楼市限购政策。最主要是此类城市整个产业具备多元化,整个财政压力相对要小于此前救市的城市。

“可能会有各类打擦边球的做法,比如对120-144平方米的物业进行重新划分,或有望归并为刚需物业,进而利好库存去化。建议对于外来人口在郊区置业,可以进行放松。因为一线城市库存压力主要集中在此类城市郊区市场中。”严跃进如是说。

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