北京豪宅去化面临难题 未来仍“压力山大”

来源:地产中国网综合 2014-08-22 09:17:00

据《法制晚报》,8月16日,四环内的高端住宅琨御府开盘接近“日光”,对于当下低迷的市场无异于一振。该项目开盘当天认购率已高达95%,认购金额达24亿元。

今年前7个月,北京楼市的普通住宅市场一片低迷,但豪宅市场却反应强烈。首先是一批积压的豪宅项目纷纷入市,使得豪宅供应量急剧上升,再者2000万级别以上的豪宅销售也是逆市走高。

虽然,相比于普通住宅,豪宅市场相对独立,受整体环境的影响也较小,但是在豪宅这个自身循环的系统里,真实的情况也是各有差别。一方面,今年在豪宅供应增加的同时,去化率却成为不少开发商不能言说的“痛”;另一方面,近两年来的地王项目也纷纷准备上市,市场竞争压力渐现。数据显示,去年200 以上的豪宅去化率为42.53%,今年前7月的为13.64%,不足去年的三分之一。

“豪宅市场一直比较稳定,每年的消化量也相对固定,北京市场每年对3000万级别以上的顶级豪宅的消化也就100套左右,所以,在集中供应的情况下,项目如何争取客源,做足产品的个性化和亮点,都是今年豪宅开发商面对的现实问题。” 亚豪机构市场总监郭毅对记者表示。

豪宅去化面临难题

虽然前7个月普通商品房市场艰难度日,但是豪宅市场却是完全不同的局面。不管是供应量还是顶级豪宅的销售,都表现得很强势。然而,在各方“塑造”出的繁荣背后,真实的状况又如何呢?

衡量豪宅市场有三个维度:单价、总价和面积段。我们不妨从价格、面积段两个角度,从新增供应、去化率、成交占比三个方面,把今年1-7月份豪宅的市场表现与去年做一个比较。看一看今年豪宅的表现具体如何。

从供应量看,据东汇置地统计,2013年1-12月,北京200 以上新增商品房5018套,占全部新增供应量的5.77%;2014年1-7月,200 以上新增商品房4583套,已接近2013全年新增数,占全部新增供应量的7.33%,因此可见,200 以上大户型占比明显增加,供应量相对大幅提高。

供应量之所以会大幅提高,主要是去年以来豪宅市场被压制的结果。去年年底的4万元以上项目限售政策让很多准备入市的项目中途搁浅入市计划。今年以来,慢慢的,政府对豪宅的价格管制有所松动,所以一些被政策积压的项目纷纷入市。海德公园、万柳书院等高价项目获批入市就是一个例子。

郭毅指出,“很多地王项目已经拖得比较久了,还是比较着急上市的,但是去年对预售价格有管制,包括万柳书院,预售价格管制严没法入市,只能赶上今年这个时间节点了。”

激增的供应量对应的最直接问题便是项目的销售。然而,从去化速度来看,2013年1-12月,北京200 以上豪宅新增供应量为5018套,成交套数6991套,2013年末存量为9446套,去化率42.53%;2014年1-7月,200 以上豪宅供应量为4583套,成交2234套,去化率13.64%;2014年虽已过去七个月,但去化率明显低于去年,市场低迷表现明显。

从成交占比看,数据同样显示,与2013年同期相比,2014年1-7月按面积段划分的商品住宅中,占总成交99%以上的2000万以下住宅成交全线下降,其中,301万-400万总价段同比下降50%以上;500万-700万两个总价段的成交下跌较小,均在30%以下;2000万-7000万区间内全线飘红不降反升。

就豪宅市场来说,每年的消化量是基本稳定的。区分来看,3000万元以上豪宅的购买人群需求稳定,北京每年的消化量在百套左右,而且这部分购买力的变化基本很小。而1000万-2000万元之间的客群主要是由改善型消费者构成,这部分消费者则比较容易受到大的市场环境的影响,今年商品房市场的整体低迷也加重了这部分人的观望情绪。所以在今年前7个月,豪宅的供应激增,但是去化率却出现下滑。

东汇置地投资管理有限公司总裁刘东分析:从今年前7个月的豪宅市场数据来看,市场形势还是不怎么好。一方面,豪宅的新增供应量显著增加,另一方面,豪宅的去化率却明显不如去年。虽然2000万以上级别的豪宅表现不错,但是这里有一个“绝对去化”的问题,就是说在销售量和供应量同时增长时,去化速度赶不上供应量增加,绝对去化还是相对较低。

(责任编辑:)
即时资讯
联系我们
办公地址:北京市朝阳区酒仙桥路10号恒通国际商务园B12C座五层
邮       编:100015
联系电话:010-59756138/6139
电子邮箱:dichan@dichanchina.com
北京豪宅去化面临难题 未来仍“压力山大”
来源:地产中国网综合2014-08-22 09:17:00
一方面,今年在豪宅供应增加的同时,去化率却成为不少开发商不能言说的“痛”;另一方面,近两年来的地王项目也纷纷准备上市,市场竞争压力渐现。数据显示,去年200 以上的豪宅去化率为42.53%,今年前7月的为13.64%,不足去年的三分之一。
长按保存图片

中国网地产

是中国互联网新闻中心·中国网旗下地产频道,是国内官方、权威、专业的国家重点新闻网站。

中国网地产

房企早八点

版权所有 中国互联网新闻中心 电子邮件: dichan@dichanchina.com 电话:010-59756138/6139 京ICP证 040089号
京公网安备110108006329号 网络传播视听节目许可证号:0105123 ©2008 house.china.com.cn All rights reserved

版权所有 中国互联网新闻中心

京ICP证 040089号 京公网安备11010802027341号

互联网新闻信息服务许可证10120170004号 ©2008

house.china.com.cn All rights reserved