据《法制晚报》，8月16日，四环内的高端住宅琨御府开盘接近“日光”，对于当下低迷的市场无异于一振。该项目开盘当天认购率已高达95%，认购金额达24亿元。

今年前7个月，北京楼市的普通住宅市场一片低迷，但豪宅市场却反应强烈。首先是一批积压的豪宅项目纷纷入市，使得豪宅供应量急剧上升，再者2000万级别以上的豪宅销售也是逆市走高。

虽然，相比于普通住宅，豪宅市场相对独立，受整体环境的影响也较小，但是在豪宅这个自身循环的系统里，真实的情况也是各有差别。一方面，今年在豪宅供应增加的同时，去化率却成为不少开发商不能言说的“痛”；另一方面，近两年来的地王项目也纷纷准备上市，市场竞争压力渐现。数据显示，去年200 以上的豪宅去化率为42.53%，今年前7月的为13.64%，不足去年的三分之一。

“豪宅市场一直比较稳定，每年的消化量也相对固定，北京市场每年对3000万级别以上的顶级豪宅的消化也就100套左右，所以，在集中供应的情况下，项目如何争取客源，做足产品的个性化和亮点，都是今年豪宅开发商面对的现实问题。” 亚豪机构市场总监郭毅对记者表示。

豪宅去化面临难题

虽然前7个月普通商品房市场艰难度日，但是豪宅市场却是完全不同的局面。不管是供应量还是顶级豪宅的销售，都表现得很强势。然而，在各方“塑造”出的繁荣背后，真实的状况又如何呢？

衡量豪宅市场有三个维度：单价、总价和面积段。我们不妨从价格、面积段两个角度，从新增供应、去化率、成交占比三个方面，把今年1-7月份豪宅的市场表现与去年做一个比较。看一看今年豪宅的表现具体如何。

从供应量看，据东汇置地统计，2013年1-12月，北京200 以上新增商品房5018套，占全部新增供应量的5.77%；2014年1-7月，200 以上新增商品房4583套，已接近2013全年新增数，占全部新增供应量的7.33%，因此可见，200 以上大户型占比明显增加，供应量相对大幅提高。

供应量之所以会大幅提高，主要是去年以来豪宅市场被压制的结果。去年年底的4万元以上项目限售政策让很多准备入市的项目中途搁浅入市计划。今年以来，慢慢的，政府对豪宅的价格管制有所松动，所以一些被政策积压的项目纷纷入市。海德公园、万柳书院等高价项目获批入市就是一个例子。

郭毅指出，“很多地王项目已经拖得比较久了，还是比较着急上市的，但是去年对预售价格有管制，包括万柳书院，预售价格管制严没法入市，只能赶上今年这个时间节点了。”

激增的供应量对应的最直接问题便是项目的销售。然而，从去化速度来看，2013年1-12月，北京200 以上豪宅新增供应量为5018套，成交套数6991套，2013年末存量为9446套，去化率42.53%；2014年1-7月，200 以上豪宅供应量为4583套，成交2234套，去化率13.64%；2014年虽已过去七个月，但去化率明显低于去年，市场低迷表现明显。

从成交占比看，数据同样显示，与2013年同期相比，2014年1-7月按面积段划分的商品住宅中，占总成交99%以上的2000万以下住宅成交全线下降，其中，301万-400万总价段同比下降50%以上；500万-700万两个总价段的成交下跌较小，均在30%以下；2000万-7000万区间内全线飘红不降反升。

就豪宅市场来说，每年的消化量是基本稳定的。区分来看，3000万元以上豪宅的购买人群需求稳定，北京每年的消化量在百套左右，而且这部分购买力的变化基本很小。而1000万-2000万元之间的客群主要是由改善型消费者构成，这部分消费者则比较容易受到大的市场环境的影响，今年商品房市场的整体低迷也加重了这部分人的观望情绪。所以在今年前7个月，豪宅的供应激增，但是去化率却出现下滑。

东汇置地投资管理有限公司总裁刘东分析：从今年前7个月的豪宅市场数据来看，市场形势还是不怎么好。一方面，豪宅的新增供应量显著增加，另一方面，豪宅的去化率却明显不如去年。虽然2000万以上级别的豪宅表现不错，但是这里有一个“绝对去化”的问题，就是说在销售量和供应量同时增长时，去化速度赶不上供应量增加，绝对去化还是相对较低。