武汉南国置业股份有限公司2014年半年度报告摘要

来源:地产中国网 2014-08-22 09:04:00

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证券代码:002305 证券简称:南国置业[-0.93% 资金 研报] 公告编号:2014-052

武汉南国置业股份有限公司   1、重要提示

本半年度报告摘要来自半年度报告全文,投资者欲了解详细内容,应当仔细阅读同时刊载于巨潮资讯网或深圳证券交易所网站等中国证监会指定网站上的半年度报告全文。

公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据

(2)前10名普通股股东持股情况表

(3)控股股东或实际控制人变更情况

公司报告期实际控制人未发生变更。

(一)报告期内市场环境变化及管理层分析

2014年上半年,国家进一步深化改革,加快制度建设,激发市场活力。2014年3月,全国“两会”召开提出“分类调控”。在分类调控的政策基调下,部分城市地产政策微调,主要集中在放松限购、购房落户、提高公积金贷款额度等层面;对于更为重要的资金层面,相继以“央五条”、定向降准等手段“微刺激”以保障自住购房信贷需求。总体来说,“微刺激”、“双向调控”将成常态,中央大力刺激可能性不大,而地方政府自主多样化“救市”手段力度将加大。

根据国家统计局数据,2014年1-6月份,实现国内生产总值26.9万亿元,同比增长7.4%;社会消费品零售总额12.42万亿元,同比增长12.1%,增速比一季度加快0.1个百分点。按消费形态分,餐饮收入1.3万亿元,同比增长10.1%;商品零售11.12万亿元,增长12.4%。在商品零售中,限额以上企业(单位)商品零售额5.83万亿元,同比增长10.2%。

上半年,全国房地产开发投资4.2万亿元,同比名义增长14.1%。房屋新开工面积8.01亿平方米,同比下降16.4%商品房销售面积4.84亿平方米,同比下降6.0%;其中,住宅销售面积下降7.8%,办公楼销售面积下降2.8%,商业营业用房增长7.7%;全国商品房销售额3.11万亿元,同比下降6.7%;其中,住宅销售额下降9.2%,办公楼销售额下降12.1%,商业营业用房销售额增长9.8%。

根据湖北省统计局数据,上半年,湖北省实现商品房销售面积2212.74万平方米,同比增长11.72%,其中,商品住宅 1997.90万平方米,同比增长10.6%,商业经营性物业214.84万平方米,同比增长75.64%;商品房销售额1241.06亿元,同比增长18.72%,其中,商品住宅1038.74亿元,增长16.29%,商业经营性物业202.32亿元,增长72.16%。

公司管理层认为,新一届政府着力推进长效机制建设完善。从2013年“国五条”后,中央关注点不再局限于房价,而是更加重视通过建立完善长效机制保障市场健康。中长期来看,不动产统一登记、财产公示等制度出台,地产税立法工作持续推进,将进一步促进长效机制的建立和完善,推动房地产业发展更加健康。在全面深化改革及结构调整的大背景下,房地产业也必将迎来更加市场化的机遇和挑战。

(二)报告期内公司经营业绩及主要经营工作

报告期内,中国电建地产集团有限公司(以下简称“电建地产”)为进一步增强对南国置业的影响力,更好地促进南国置业发展,推动双方业务的互补及协同发展,对南国置业实施了部分要约收购,并于6月11日完成。目前,电建地产合计持有南国置业股份约3.96亿股,占南国置业公司总股本的40.94%,已成为南国置业的第一大股东。

随着电建地产成为公司第一大股东,公司进一步加强了与电建地产的融合。一是在继承及保留自身创新文化[4.45% 资金 研报]的同时,依托电建地产在工程管理、央企信用、基础管理、项目拓展、政府关系、资金获取等方面的优势,迅速提升公司的综合能力。二是更加重视人才培养、引进及团队建设,为公司的持续高速发展奠定坚实的基础。三是秉承“建设精彩城市生活”的企业使命,以对公司文化的认同与遵从为内在约束、以制度与流程的完善与执行为外在约束、以事业部制和项目部制作为组织方式、以目标绩效管理作为评价奖惩工具,坚持走价值创造之路。四是围绕公司经营策略,以确保企业经营性现金流为中心,强化成本控制,拓宽融资渠道,实现公司筹融资与商业模式的匹配;以产品和投资人为重点,深入研究消费者和投资人的需求,不断提升城市广场和家居广场两条主要产品线的开发营运能力,加大新产品线的研发和已有产品线的创新,主动应对复杂多变的市场形势,及时调整开发节奏和营销策略,持续提高管理效率和经营效益。

报告期内,公司实现营业收入5.77亿元,较上年同期减少16.13%;归属于母公司所有者的净利润1.17亿元,较上年同期增长0.12%。

截至报告期末,公司资产总额98.04亿元,负债总额70.56亿元,资产负债率为71.97%。预收账款6.08亿元,占负债总额8.61%,预收账款将随着项目的竣工结算转为公司的主营业务收入。

报告期内,公司在建项目6个,总建筑面积104.77万平方米,具体见下表:

报告期内,随着汉口城市广场一期的开业运营,公司投入运营的项目达到十个,累计运营面积达到56.15万平方米,具体见下表:

企业发展所面临的挑战无论是内部能力建设,还是可持续增长等方面,最终都反映为人才和团队的挑战。公司始终从战略的高度来实施人才培养及加强团队建设。报告期内,公司一是继续推行以“一对一”人才培养为核心的人才梯队建设制度;二是对新招聘的应届毕业生施行第二期“春笋培养计划”;三是继续施行“商业精英培养计划”等多层次、多途径的人才培养措施,加快构建与公司发展相适应的人才梯队,不断完善公司的人才培养体系;四是建立适度的人员“退出机制”,在公司大力引进优秀新人的同时,保持公司人力资源整体活力;五是适时以“务虚会议”及“头脑风暴”等方式组织中层以上干部就经营中的重点工作及存在的问题进行深入探讨与分析,提炼公司优势能力,发现不足并寻求解决办法,切实加强团队建设,为适应电建地产成为控股股东后公司业务的快速发展及迎接更大的挑战奠定坚实的人才及团队基础。

报告期内,公司在继承及保留自身创新文化的同时,更加重视自身能力的提升和决策体系的完善。一是公司结合公司章程和自身实际情况,进一步完善了公司股东大会、董事会、公司决策层及经营管理层的职责范围与审批权限细则,同时加强基础管理,完善了以“三重一大”决策流程为核心的管控体系;二是在总结公司制度流程经验与不足的同时,引进电建地产成熟与严谨的管理思路和方法,进一步完善公司各项管理制度及流程;三是进一步优化财务管控制度,根据年初制定的年度工作计划编制年度全面预算,在年中时对其进行相应调整,全面预算管理的框架已基本搭建;四是进一步完善目标绩效管理工具,持续加强公司各层级管理者、员工对于该工具的理解与执行力度;五是进一步完善组织架构及管控模式,实现合理有效的管控与高效率的进一步平衡;六是进一步加大有益经验的积累与沉淀力度,储备更多有益的知识与经验。

报告期内,公司坚持以重要城市、城市重要交通节点(重点在轨道交通沿线)、具有重大影响力的城市综合体项目为主要方向,加大了项目地块的拓展和储备力度,相关进程较为顺利。

(三)董事会关于公司未来发展的讨论与分析

1、 行业竞争格局和发展趋势

2013年房地产再融资的放开折射出国家对于房地产的调控思路的转变,2014年两会工作报告及中央工作会议均淡化房地产调控表述,分类调控、去行政化的调控思路日益清晰,以“限购令”为代表的行政手段将逐渐退出,楼市走向会更趋向于市场化,政策调控这只无形的手会慢慢的撤出市场。房地产将会出现新的量价走势,地区分化将继续加剧。一线城市和热点二线城市供不应求有望持续,多数二线城市供需均衡、价格平稳;大多数三四线城市供应充足,部分城市需警惕供应过剩和价格下行风险。

公司以商业地产的开发及运营为主业。在中国今后20年经济结构转变、扩大内需、改善民生、保持经济持续增长的背景下,城市化进程的加速、居民收入的持续增长及消费结构的优化升级等支撑商业地产行业发展的三大基础条件在相当长的时期内不会发生改变,商业地产行业在未来较长的时间内仍将处于快速发展的时期。

总体来看,自2010年限购政策启动以来,商业地产被众多房企视为规避风险的最佳选择,越来越多的实力房企进入商业地产领域,商业地产行业的竞争空前剧烈,部分区域因产品同质化而出现相对过剩的局面。

同时,随着互联网及电商的发展,消费者购物行为随之发生了显著变化,直接颠覆了原先在某一固定时间、固定场所进行商业消费的购物习惯,商业地产面临前所未有的冲击。

随着改革的深入,房地产市场发展将逐渐趋于成熟,行业分化将越来越明显,行业集中度也将越来越高,而一些对商业地产理解透彻的、具有实力及经营特色的企业则会脱颖而出。

面对当前的市场环境,公司将结合自身优势及经营实际,充分运用电建地产等股东资源,实施合理的战略发展规划和经营计划,持续推进南国置业的区域深耕、模式复制及跨区域发展,为公司创造更大的业绩。经过了多年的商业地产开发运营实践,公司积累了比较丰富、成熟的商业地产开发运营经验。公司深刻理解城市功能演进、居民消费需求和商业地产的本质,主要产品线城市广场所提供的体验式消费及社交功能是电商无法替代的;家居广场囊括了几乎全部的厂家直营店和旗舰店,再加上其产品带有一定的订制属性,受电商影响有限。

2、下半年经营思路与发展方向

目前相关政策对房地产的调控仍坚持“促使房价合理回归,促使房地产回归平稳健康发展轨道”,以加快建立房地产调控的长效机制。公司管理层认为,行业调控有望回归中性和局部好转,同时增强调控的针对性和预见性,更好地发挥市场机制作用,激发市场和经济的内生活力,以保证稳增长、调结构、促改革等目标的实现,从而促进国民经济持续健康发展。公司将加快与电建地产的融合及项目合作工作,充分发挥协同效应,在做好已有产品线的深耕细作、模式复制的同时,大力推进核心城市重要交通节点特别是沿城市轨道交通站点区域大型综合体物业的开发与运营,复制公司产品线,加快跨区域发展步伐,迅速增强公司的市场影响及竞争力。

下半年,公司将本着安全、稳健及持续发展的经营原则,根据总体战略发展需要,结合外部市场环境及年度经营目标,妥善推进以下工作:

1、积极推进各开发项目的开发建设,同时合理安排各项目的投资建设节奏,采取灵活有效的措施促进销售、加快资金回笼,以降低财务风险并保证公司稳健发展,实现预期收益。

2、持续加强全过程成本管理,加强现金流动态规划和支出计划管理。

3、及时跟踪市场及政策环境,适时调整销售策略,加快各项目的销售和回款进度。

4、在总结现有商业物业研发及运营能力的基础上,加强地铁上盖商业物业、城市核心商业综合体研究,提升商业物业与轨道交通的联动性,在产品研发阶段充分挖掘商业物业价值,为公司转向核心城市重要交通节点特别是沿城市轨道交通站点区域大型综合体物业的开发与运营奠定良好的基础。

5、积极寻找市场机会,同时争取电建地产及其关联企业的项目及资金支持,获得符合公司发展战略的土地储备,确保公司持续、稳定发展。为构建重要战略支点,加快实现转型发展,武汉市政府与公司的实际控制人中国电力[-2.81%]建设集团有限公司在今年7月签署了战略合作框架协议。根据协议,武汉市政府将积极支持中国电建参与武汉市轨道交通建设、东湖开发区等多个基础设施项目建设,支持中国电建及其所属企业在武汉市内开展各种经营活动。中国电建将继续加大在武汉市的投资力度,以多种形式积极参与武汉市经济建设,力争在未来的五年内在汉投资不低于300亿元。

上述合作协议将为南国置业落实“在国内重点城市、重要交通节点、建设重大影响力的城市综合体”的战略定位,特别是为南国置业参与地铁上盖物业的开发提供发展机会。

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