分析称房价跌15%开发商能保本 有城市或跌50%

来源:地产中国网综合 2014-08-22 08:54:00

据《第一财经日报》,当解除限购也只能昙花一现时,当北京的房价也扛不住时,房地产市场的转折点显然已是很明了。5月下旬,上市公司中天城投在再融资说明公告中,对于房价变动对项目效益进行了测算。

当解除限购也只能昙花一现时,当北京的房价也扛不住时,房地产市场的转折点显然已是很明了。

房价会跌多少呢?这很难说,但也可以从地产商的行为中管窥一斑。

第一步:地产商的容忍度

房价会跌多少,其实第一步应该着眼于地产商能降多少,毕竟地产商还是掌握着相当大的主动权。第一财经日报《财商》发现,前期几份上市公司公告以及近期的半年报泄露了地产商的容忍度。

5月下旬,上市公司中天城投在再融资说明公告中,对于房价变动对项目效益进行了测算。

中天城投假设一项目最终销售均价在正负15%范围内变化时,测算的结果是,当金融中心项目销售均价下降15%时,项目整体销售净利率为10.83%,仍可实现盈利;当项目销售均价下降32.93%时,项目仍能实现盈亏平衡。

类似的还有莱茵[简介 最新动态]置业,该公司对旗下的枫郡项目进行了可行性研究报告,其项目类型主要为住宅,预测的住宅平均销售价格为10314元/平方米。测算结果显示,当项目销售均价下降15%时,项目整体销售净利率为6.39%,仍可实现盈利,当项目销售均价下降23.22%时,项目将达到盈亏平衡。

也就是说,一般地产商的降价容忍幅度在15%~30%,保本是最起码的。

但需要说明的是,项目效益测算是动态的,是预计售价变动对利润的影响,涉及两个方面:成本和售价。从成本来讲,主要包括土地成本、建安成本等,但是具体到不同的地产项目来说,各个成本环节都不一致,回款情况也难以把控,再加上项目之间的价格受到地段、设计等方面影响,也会存在差异。

当然,不同的地产商市场策略不一样,有些希望周转率高,因而低毛利出手也是很有可能的,笔者曾看到某大型地产商内部关于楼盘毛利率的测算和实际统计报告,有些楼盘毛利率甚至不足1%,很让人惊讶,比卖白菜还要低得多。

所以,鉴于各家地产商具体情况,降价容忍各有差异。

根据国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院的研究报告,2013年,沪深及内地在港上市的房地产公司毛利率均值分别为34.54%、33.27%。也就是说,在保持盈亏平衡前提下,地产商平均降价三成还是能勉强挺过去的。

此外,根据巴克莱银行的研究报告,国内大型地产商的净利润率在14%左右。

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