有人说只要1/10的老年人成为养老地产的消费者，那么养老地产就会迎来市场爆发。不过，这个看上去很美的产业，在现实中却遭遇了重重困难。处于起步阶段的任何一个行业，面对各种各样的难题实属必然，养老地产也是如此。养老地产要在未来几年中获得大发展，需要破解诸多现实制约因素。

传统观念影响市场认可

养老地产市场境遇不佳，一个需要破解的首要难题是，中国传统的养老观念。

“养儿防老”是数千年以来大多数中国人坚持的养老传统，更将“寿终正寝”视为是人生的一大幸事。最近几年虽然观念有所转变，但是进入专业的养老机构，除了孤寡老人之外，毕竟所占人口比例并不高。也正因为如此，大多数老人依然会选择居家养老，在内心深处对新兴的养老地产，有一种本能的排斥。这也就不难解释，为何老年人口比例那么高，但目前养老地产的市场份额，与其人口比例严重不符。

传统养老观念的破除，是一个长期的过程。随着最近几年一些高端养老地产项目的兴起，人们对养老地产的认知度也有了提高。尤其是一些高端养老服务，较好地满足了一部分人的养老需求。但是在全民层面而言，这样的认知度显然还不够。需要政府和社会加强引导，树立健康理性的养老观念。

随着养老压力的日渐增长，传统养老观念可能会加速瓦解。一个现实的问题是，如今越来越多的80后独生子女的父母开始步入老年，再过10年左右，80后双独家庭的父母将面临养老问题。一对80后夫妇显然难以承担起照料四个老人生活起居的重任，新的养老方式将会被社会普遍接纳。

养老观念上，东方社会和西方社会有着很大的区别。但是同属于东方的台湾和日本，养老地产的市场接受度颇高，并且涌现了多个标杆性的养老地产项目和养老模式。台湾和日本的养老经验，对我们具有重大的借鉴意义。

标准缺失市场较为混乱

尽管民办养老机构已有明确的规范和标准，但是作为一种全新的形态，养老地产至今却没有任何行业标准，更没有相关法律法规。

养老地产究竟是什么?目前还没有一个权威的答案。各家开发商只能根据自己对养老地产的理解，或者借鉴国际上一些国家和地区的经验，打造适合老人居住的房子以及相关配套设施。虽然有时候没有标准并非是坏事，比如没有标准的养老地产产品的丰富性就会大增，模式也会多种多样，这对于一个处于起步阶段的行业来说，有着积极的意义。但是对养老地产的消费群体而言，标准的缺失，显然不利于他对养老地产的接受和认可。

在各式各样的养老地产项目中，有的其实只是打了一个“养老”的概念，比如在依山傍水的地方开发了一个楼盘，适合老年人居住，就以“老年公寓”的名义对外销售;也有的仅仅是在园区内增加了一些“适老”配套，也打出了养老地产的旗号。而在提供养老服务方面，比如护理人员与老人的配备比例，园区设施的老龄人标准等等，如今仍是一片空白。这样的一种现状，对日后消费维权十分不利。

虽然房地产和养老机构都拥有各自的行业标准甚至法律规范，但是作为房产和养老的结合物，养老地产却没有统一标准，这不能不说是一个尴尬。有鉴于养老地产对社会的作用在未来将会持续上升，出台相关法规以及标准，这对推动养老地产长期健康发展，已成了当务之急。

销售模式僵化难迎市场

同样是房子，为何养老公寓卖不过普通公寓?就比如绿城蓝庭，养老公寓销售难度远大于普通公寓，直接的原因就在于其售价要高于普通公寓。因为增设了一些老年人的配套设施，老年公寓的造价成本显然要高出一截，但是对于购房者而言，对这一点很容易忽略。

相比绿城蓝庭这种产权销售模式，更多的养老地产采用的是使用权出租的模式。比如万科的随园嘉树，因为不是住宅用地，土地使用年限还剩30年左右，所以就采取了使用权出租的销售模式。比如将30年使用权一次性出让，但是没有房产证。紫荆园也类似于这一种模式，所谓的销售其实是将房子的使用权出租给消费者。

是使用权还是产权，对老人而言虽然没有实质的区别，但是有一些人会对此心存芥蒂。虽然开发商约定，若老人在出租权尚未到期之前过世，房子的使用权可以转租给他人，但这毕竟会带来诸多麻烦。而且一次性长租20-30年，总价也并不便宜，跟一套70年产权的住宅价格也相差无几。

当然，最近几年这种使用权出租模式做了适应市场的一些调整。比如出租年限上设置多种选择，提供多种年限选项。但是更多的开发商其实是以房地产开发的模式，来操盘养老地产，希望将房子一次性出售。而一旦降低出租年限，意味着出租年限到期之后还得二次甚至三次出租，这对回笼资金非常不利，显然是开发商不愿意看到的。

老年人未成为购买主角

影响养老地产市场推广的另一个重要因素是，老年人尚未成为养老地产的主角。从目前一些养老地产项目的销售情况来看，大多数是子女为父母购买。真正由老年人自己掏钱购买的，占比非常低。

目前60岁以上的老年人，大多数依赖养老金，虽然日常生活无忧，但是要一次性拿出数十万元甚至上百万元，为自己买一套养老的房子的话，还是有较大的经济压力。因此，目前的一些高端养老地产项目中，购买主力是经济条件较好的子女。如果是经济条件一般，大多数人还是会选择传统的居家养老模式，或者是选择公办养老院。

针对这样一种现实情况，有的开发商试图撬开老年人的钱袋，比如向老人灌输观念，把市中心的老房子卖了，然后买一套养老住房，但是市场收效不大。而有些子女虽然有足够的经济实力，但是对养老问题认识不足，或者对养老地产存有偏见，接受度并不高。

但是这一种状况，随着未来年龄结构的变化，将会给养老地产带来新的机会。比如，四五十岁的人是当今经济购买力最强的一个人群，再过10多年他们也将逐步成为老年人。只要整个社会的养老观念发生了变化，届时这一人群掏钱为自己购买心仪的养老公寓，可能性就会大增。

多重政策壁垒抬高成本

各种各样的政策壁垒，也是影响养老地产发展的重要原因。就比如医疗，这是养老服务体系中最为重要的一环，但由于目前中国的医保并不能跨区域使用，使得一些老年人最终放弃。

比如，杭州主城区与余杭、萧山的医保卡，就不能跨区域使用。这样的一个结果是，一个主城区的老人，尽管他看中了余杭或者萧山的一个养老公寓，但是在当地看病却不能报销。如此一来，就会赶跑一大批消费者。尤其是很多上海老人，想把杭州作为养老之地，但最终因为医保的问题，不得不放弃这一计划。相信这一政策壁垒最终将消失，比如余杭和萧山与主城区将在今年完成医保并轨，这也就意味着今后将会有更多的杭州主城区老年人，选择到余杭或者萧山养老。

此外，目前的养老地产项目，并不能享受相关的养老产业政策扶持。杭州的一些养老地产项目，要么是住宅用地，要么是商服用地，都是从土地市场上公开拍卖取得的，除非是民办非营利养老机构，可以争取政府划拨土地。对社会养老事业做出一定贡献的养老地产，理应享受一定的政策扶持，而不能和普通房地产开发项目一样。如果没有相应的政策扶持，养老地产的成本就会因为偏高而失去市场，从而不利于养老地产的长远发展。