8月16日晚，青奥会在南京开幕，大量的人口涌向了江苏，旅游地产再次被提上了日程。就苏州而言，它有别于三亚、珠海等一些旅游地产起步较早的城市，但随着城市房地产开发重心逐渐转移，房地产市场进入新一轮的整合过渡，大量的传统房地产资金开始开辟新的领域，这其中就包括旅游地产的开发。

苏州是长江沿岸经济最发达的城市之一，又毗邻太湖，素有“东方威尼斯”之称，经济与位置“双剑合璧”，旅游地产发展也正以迅雷不及掩耳的速度蹿升。

现状与需求不符旅游价值是关键

据统计，目前万科、中信、首创、海航、珠海地产等60多家知名房企均涉足旅游地产，总投资超过8000亿元。近日相关机构发布的《2014年旅游地产半年报》显示，2014上半年，所监控的主要旅游区域整体成交面积同比小幅下降9.8%，与去年下半年相比下降23.5%;成交均价同比小幅上涨4.8%，环比微跌0.6%。其中，华东区域旅游地产受房地产下行影响同比下降26.9%。

然而，中国旅游研究院发布的《2014年上半年旅游经济运行分析报告》显示，受国内经济和节假日的影响，我国国内和出境旅游市场需求旺盛，国民旅游消费稳定增长。此外，从旅游业占GDP比重来看，美国为18%-25%，香港为10%，大陆仅为4%，旅游市场的潜力巨大。显然，现状和旅游地产的发展状况是不相符合的。

从苏州方面来看，主要的旅游地产集中在太湖区域，产品过于集中，很有可能会出现供过于求的现象。苏州除了太湖区域以外，可以发展的旅游地产区非常多，生态旅游与文化旅游可以并行，如木渎古镇、阳澄湖等都是旅游地产的理想发源地。

南开大学旅游服务学院副院长徐虹在接受记者采访时表示，“目前旅游地产的最大症结在于大多数项目只是借助旅游之名搞房地产开发，开发商不重视旅游服务功能和旅游价值，也不注重本身的服务价值，错位的规划设计打造出来的产品，自然后继乏力。这也是旅游地产之所以出现投资热、销售冷、经营业绩不佳的根本原因。

此外，据记者观察了解，大湖周边高端度假村与住宅项目不在少数，然而周边交通、商业、生活等配套设施却不是很完善。开发商要想拉动旅游地产蓬勃发展，在保证住宅项目品质的同时，周边配套也应及时跟上。

微度假模式开启 “微度假”市场超过3000万人次/年

苏州因其发展模式与城市规划，外来移民人口超过本地人口。上班一族压力较大、假期少，所以长途旅游对他们来说可能性微乎其微，但“微度假”的需求却随着人们收入的提升在不断膨胀。

目前苏州人口超过1300万，拥有私人车辆245万，假设拥有汽车的家庭每年短途旅游4次，没有汽车的家庭每年平均出游1次，那么市内居民产生“微度假”市场超过3000万人次/年。

旅游地产未来发展趋势度假是核心 O2O推波助澜

在度假产品十分成熟的欧美市场，分时度假已被人们广泛接受，这一模式并非为了解决去化危机而产生，是随着旅游市场发展自然形成的一种消费模式。

我国旅游地产萌芽于80年初，虽经过三十年发展，但相比欧美国家，仍然处在不成熟的阶段，这种分时度假方式不适合中国国情，也不适合国内居民的消费方式。

旅游地产新模式“旅游+地产”模式才是最具投资价值、能够长期回报的旅游产品模式。在以投资需求为主导的房地产市场中，传统的旅游地产模式重地产而轻旅游，这样导致了名气与知名度都得不到提升，从投机角度考虑，人们可能不愿出售购买或租用。无论如何旅游地产的核心都是度假，地产只能排在第二位。

此外，随着O2O电商平台的不断崛起，打通了旅游地产项目与度假旅游终端消费市场的通道，提供了旅居交换的平台与系统，这些可以在网上实现的发展渠道也成了旅游地产未来的新方向。