严跃进:靠天吃饭生态不变 房产中介佣金依赖症难解

来源:地产中国网 2014-08-18 09:50:00

进入8月份,中介费上调的消息在天津闹得沸沸扬扬,似乎中介开始联合起来涨价,这让置业者有苦难言。对此,天津价格管理部门对于中介公司价格垄断的举报介入调查。

联合涨价背后,能够看出,在今年市场行情疲软的情况下,中介机构对于涨佣金的心态非常迫切,其对赚取佣金的传统模式也比较依赖。

房产中介机构的主要功能就是居间,即对二手房买卖双方进行牵头和撮合。其盈利模式也很简单,只要涉及买卖和成交,就可以赚取佣金。但恰恰是对佣金的盲目追逐,一旦贪欲过大,也容易出现各类不择手段的做法。在赚取佣金的过程中,更多的体现了行业发展的低效率。如买卖双方的跳单行为,就使得中介难以赚取佣金。而一些中介希望通过降低佣金的做法来吸引意向客户,却会发现效果也一般。

笔者认为,围绕佣金做文章,只是简单地围绕买卖双方而形成的商务模式,其价值链的构成亦比较简单。从长远发展看,这样的模式是靠不住的。房产中介机构亟须重构行业的生态系统。

中介行业处于无序管理状态/

何为企业生态系统?美国学者詹姆斯·弗·穆尔对此作了如下定义:企业生态系统是由相互作用的企业组织与个人所形成的经济群体,包括生产商、销售商、消费商、供应商、投资商、竞争商、互补者、企业所有者或股东,以及有关的政府机构等,同时包括企业生产经营所需的各种资源。

企业生态系统不仅关注企业自身的成长规律与机理,同时还分析了企业与其外部环境之间的互动关系。对于中介机构来说,在这样一个模式下,需要更关注企业周边的环境和同业竞争伙伴。构建这样一个生态系统,不是靠政府,也不是靠客户,最主要的是靠中介机构本身。实际上,中介机构应该成为整个二手房市场生态系统进化的主导力量,在整个生态系统中应扮演重要的角色。

从企业生态系统角度看,企业生态系统主要有几个衡量指标:一是高效的经营能力;二是持续的经营能力;三是对细分市场的开拓能力;四是应对环境变化的竞争能力。对比这4个指标,我们能发现,真正的问题在于缺乏一个健康的生态系统。

从高效的经营能力看,中介机构一直备受诟病。以简单的粗放型发展作为业务模式,业务主要通过传统的电话营销等手段进行。举例来说,从今年部分中介机构的实际情况看,往往需要拨打100个电话,才能形成一个有意向的看房顾客。而在70个看房顾客中,仅仅能实现1个客户的成交。如此估算,目前中介行业经营能力低下,而成本偏高。

从持续的经营能力看,整个中介机构去年业绩一路高歌,很多中介门店扩张力度很大。而今年,整个市场降温力度很大,部分中介门店成交量一落千丈,而相应的员工固定工资、门店房租等需要继续缴纳。很多中介机构开始抱怨扛不住了。

从对细分市场的开拓能力看,目前中介机构主要还是围绕二手房的居间业务展开。这样一种模式,相比国外,自然是落后的。在中介队伍中,我们可以看到,主要是一些高中和大专学历的人进行业务的撮合,甚至是资金的监管。背后显然缺乏专业性的支持。即使在北京、上海等大城市,此类中介机构的业务也基本上和中小城市没有差异,即体现不出业务多元化的意味。

从应对环境变化的竞争能力看,目前中介机构基本上是靠天吃饭。在去年行情好的时候,大家可以赚得盆满钵满。而到了今年,在业绩持续下滑的情况下,则需要被动地、无奈地在经营门店规模上进行收缩。部分中介甚至和电商平台闹得沸沸扬扬,原因是各类端口费用远远超出了其日常经营业绩。

可以看出,整个中介行业基本上还是处于一个无序管理的状态。这进而加剧了恶性循环,使得中介机构在市场中会继续依赖对佣金获取的模式。那么,当国家层面出现放松佣金定价权的政策时,此类 “饥渴”的中介自然欣喜若狂,认为可以通过联合的方式涨佣金。这自然违背了市场化的原则,也即出现了天津部分涨佣金的中介机构遭相关部门查处的现象。

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严跃进:靠天吃饭生态不变 房产中介佣金依赖症难解
来源:地产中国网2014-08-18 09:50:00
笔者认为,围绕佣金做文章,只是简单地围绕买卖双方而形成的商务模式,其价值链的构成亦比较简单。从长远发展看,这样的模式是靠不住的。房产中介机构亟须重构行业的生态系统。
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