销售业绩连续下滑，7月销售环比下跌31%

绿城上半年净利同比下跌65% 被指700亿高库存消化待解

孙维晨、秦玥

8月11日，在香港上市的绿城中国控股有限公司(以下简称“绿城”，03900.HK)公布了最新的业绩。根据公告显示，截至今年7月，绿城共销售1345套房，总销售面积约22万平方米，当月销售金额约为46亿元人民币(6.1469, -0.0001, -0.00%)，环比下跌31%。

这对其投资者来说无疑又是一个坏消息。早在一周前，绿城就曾发布业绩预警称，今年上半年绿城净利润可能较去年同期减少超过65%，而这也是截至目前已经出炉的知名房企上半年业绩预报中净利下滑最大的。

对于该报告期内净利润的大幅减少，绿城表示，今年上半年绿城中国的物业销售毛利率较2013年同期下降了约六个百分点，约为23.7%。“毛利率下跌是因为今年上半年所确认的收入来源于销售毛利率相对较低的物业。”

对此，绿城中国首席财务官冯征在接受《中国经营报》记者采访时表示，“目前绿城将去库存放在第一位，利润率放在第二位。”换句话说，面对当下低端产品走俏，主打的高端产品销售疲软的现状，去库存化或许是拯救绿城的出路。但是，不难发现的是，在当下的羸弱市场，即便是新晋控制人的孙宏斌，或许也难以在短期内解决其棘手问题。

净利润缩水

绿城净利润大规模的下滑让众多投资者和财经观察家为之诧异。而绿城给出的解释主要归结为三点：2013年上半年因收购交易产生收益7.04 亿元，而今年上半年并无类似收益；入账物业的收入和毛利率均不理想，毛利率较去年同期的29.7%下降约6个百分点；个别合营及联营公司出现亏损，导致集团分占业绩由盈转亏。

对此，绿城首席财务官冯征对本报记者评论说：“在本轮的结转期内，入账项目的利润较低，所以影响报表显示的利润率下降。”

然而，业绩的高速下滑并未让绿城诧异。早在5月底，如此糟糕的症状便被绿城内部所猜中。绿城董事长宋卫平曾公开置评说：“绿城完成了第一季度的经营指标，但第二季度我们发现情况开始出现异常，4月份、5月份的销售指标都遇到了严峻的挑战。”

不出所料，随后一个月，在绿城公布的今年6月份的销售数据显示，绿城前五个月的销售仅仅完成全年目标的33.38%。与去年同期相比，其前5月销售同比下降了8%。

对此，冯征告诉记者，绿城前5月的销售还不是特别理想，去化率仍然维持在低位，绿城5月份并没有采取措施来调整进度。

然而，出乎大众意料的是，并未有明显改善的销售数据持续到了7月。“由于绿城的高收益项目主要集中在上海、杭州等长三角大型城市。而很多重要城市的项目受市场低迷影响，业绩贡献很有限。除此以外，一些三四线城市的项目虽然去化率高但是价格和利润较低。”冯征对本报记者说道。

这样的观点在此前的销售终端的反馈中亦得到明确体现。根据目前公开消息显示，早在5月，绿城新推的杭州蓝庭项目去化率高达100%，但该项目的均价仅为每平方米8300元。同时，绿城长期主打的高价项目却成交惨淡。其中，销售均价为每平方米4.89万元的杭州兰园项目去化两成。远洋公馆项目均价每平方米3.53万元，去化近三成；而上海御园项目均价也高达4.47万元/平方米，但仅有一成去化。

据绿城公布的数据显示，今年上半年绿城销售面积约124万平方米；合同销售金额约276亿元，其中归属于绿城集团的权益金额约132亿元。而去年同期绿城的销售面积151万平方米；销售金额325亿元，归属于绿城集团的权益金额为153亿元。相比之下，今年上半年绿城132亿元的权益金额，较去年同期下降了约13.7%。

与此同时，价格因素也被业内认为是绿城净利润缩水的重要因素。尽管在5月份那场众所周知的新闻发布会上，已与九龙仓平行为第一大股东的融创中国董事长孙宏斌公开表示，绿城不会降价，甚至可能涨价。但是“微调”的事实已客观存在。

一位不愿具名的绿城内部人士表示，的确有一些项目在价格上做了“微调”。“究竟哪些项目做了调整，我不方便说。在今年的形势下，一些项目进行促销是有必要的；价格上不做出让步很难出货。促销对跑量有好处，但却摊薄了利润。如果楼市处于上行通道中，同样的销售面积，利润应该是上扬而不是下滑。”