楼市自发调整 限购取消与否意义已不大

来源:地产中国网 2014-08-18 08:58:00

“房地产绑架中国经济是一个伪命题”。一家国内知名的大型地产商高层对记者说,“限购取消与否意义已经不大。”

8月15日突然出台的《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》对楼市造成不小的冲击,尤其是二手房市场。

而此前,“取消限购”被舆论一边倒地视为救助房地产,“中国GDP还要依赖房地产到什么时候?”成为一个全民大疑问。

上述地产高层认为,取消限购是因为不需要了,今年以来楼市已在自发调整,处于市场化通道之中。不动产登记的启动表明涉及房地产的顶层设计、楼市长效调控机制正在提速。

任志强认为,下半年剔除棚户等因素,房地产投资增速将降至10%,拉动GDP下滑1个点;但近期高层言论指向仍将力保GDP增速7.5%。

不再依赖地产,这一指标如何达成?

市场化的调整

限购在二三线城市普遍被取消,在北京、广州等地,曾经带给房企诸多困扰的限价也悄然松动。

“限价在深圳名存实亡。”美联物业有关人士直言,限购作为非常手段终将退出历史舞台。

过去十多年,中国房地产市场一直没有逃开“房价越限越涨”的怪圈。

然而今年,以“限”为核心的持续多年的房地产调控政策正在被颠覆,限购崩塌,限价消失。取而代之的是以信贷和税收为手段的市场化、长效调控机制的着力。

“限贷逐渐交由商业银行自主,虽有央行的窗口指导,但银行负债成本的系统抬升增大了按揭利率的刚性,今年二季度按揭利率不降反升。”民生证券研究院数据显示,二季度个人住房贷款利率从6.70%进一步攀升至6.93%,创2012年降息以来新高。

市场的自发调整中,往年大力度的货币宽松政策和财政扩张政策也并未出现。据美联物业全国研究中心统计,2008年总共出现5次降息和3次存降准,中 央推出4万亿投资救市方案;2011年以来出现2次降息和3次降准,中央于2012年5月宣布启动一批带动性强的重大项目;而今年,仅定向下调县域商业银 行和合作银行存款准备金率,尚未有降息刺激,财政方面,则保持“微刺激”的主基调。

一方面是政府的行政性手段退出,一方面是减少动用货币和财政政策救市,在这新一轮的楼市调整中,中国房地产正在自由化的路上回归,市场重新取得主导权。

民生证券研究院副院长管清友认为,2008年和2011年两次地产调整主要是受到了货币政策收紧或限购政策加码等外部因素的冲击,今年地产销售和投资的下滑则是高按揭利率和高房价下的内生性收缩,因此对政策的敏感性降低。

因此,行政化限制的放松,也无法改变市场向下的自发调整。中投证券指出,虽然政策放松,但受制于信贷因素,预计楼市销量恢复较缓慢,去库存需要较长时间,下半年开发商拿地及新开工意愿仍将维持较低水平。

未知的回暖

21世纪经济报道记者的调查显示,7月中旬以来,放松限购的地区,房地产销售出现了短期回暖,成都、佛山松绑首日成交量均达到前一天的3倍多。

然而,据克而瑞数据显示,多数城市在取消限购一两周内迅速冲高而后又快速回落至正常水平,包括呼和浩特、济南、南宁和石家庄;另外一些城市如合肥、 长春、青岛和宁波等表现为逐周成交一路走高态势,但克而瑞研究员杨科伟指出,这些城市都是在近期集中调整限购政策,后续市场表现如何,仍有待观察。

管清友指出,目前限购政策松动的城市,人均房屋保有量较高,投资属性明显,因此在房价没有可观涨幅预期下,限购放开对需求的贡献有限。

中金公司的报告称,二、三线城市即使限购放松,对成交量冲击也是短期一到两个月。

在过去的房地产交易和投资链条中,楼市成交,开发商回款,进行新一轮投资,带动土地购买和新开工量。然而,在这一轮的调整中,这一链条是否还能成立?

8月13日,国家统计局发布数据显示,房地产投资增速持续下行,创四年新低。1-7月房地产投资5.0万亿元,增速为13.7%,较1-6月下滑0.4个百分点;7月单月投资增速环比下滑0.6个百分点至11.9%,至此,房地产投资累计增速已经连续六个月回落。

管清友认为,与2008年和2011年的两次地产调整周期相比,这次的问题更加严重。

从地产商的角度看,压力有增无减。一是库存压力,过去四年多,“四万亿刺激时期”的投资逐步竣工,导致房地产供给持续快于销售,库存不断积压,目前商品房库存/销售比已从2010年的2.3升至5.1,处于2003年以来的高位,未来去库存可能要持续数年。

随之而来的是投资下此外是融资压力,非标收紧、银行对地产项目愈发谨慎,叠加外资流入放缓,短期内地产融资仍不容乐观。自去年11月以来,房地产投资到位资金增速从27.6%连续下滑至3%。

从购房者的角度看,房贷环境仍偏紧,二季度个人住房贷款利率从6.70%进一步攀升至6.93%,创2012年降息以来新高,刚需和投机性需求都会受到抑制。

不久前,任志强提出对2014年楼市的悲观判断:房地产投资增速可能下滑至个位数,商品房年销售面积同比回落,新开工面积同比增幅将全年告负,个别指标甚至可能“超出预判”。

去地产化的逻辑

而房地产开发投资增速从过去的平均23%、最高40%降到今年前7月的13.7%,其对经济拉动的作用已在减弱。

上述地产商高层判断,中国经济正走在渐进式去地产化的路上,GDP对地产的依赖在减少。这也是万科总裁郁亮所指出的,地产进入白银时代的应有之义。

多数机构预计,四季度房地产投资增速都会回归,因为保障房和棚户区改造将补足商业房地产下滑带来的缺口。

统计局最新数据显示,1-7月房屋新开工面积下滑12.8%,降幅收窄3.6个百分点;1-7月资金来源增速3.2%,较1-6月回升0.2个百分点。

根据国开行披露的业绩信息,上半年国开行新增承诺棚改贷款6760亿元,是去年同期的18倍;今年4月以来,国开行发放棚改贷款1949亿元,同比增长433%。此外,为加大对棚户区改造支持力度,银监会7月29日宣布批准国家开发银行住宅金融事业部开业。

中投证券分析,新开工、资金来源数据的改善可能与棚户区改造加快推进有关。在楼市库存压力高企的背景下,开发商的理性选择应当是进一步减开工;此外央行公布的7月人民币贷款规模远低于预期,同环比均大幅回落,而7月开发商资金来源中的国内贷款增速反而回升,可能的解释是中央要求加快棚户区改造,并通过国开行给予与项资金支持,其影响已开始显现。

房地产投资的替代品如高铁、特高压等产业正在崛起。发改委有关研究人士认为,中国经济从高速到中速,是主动的自发调整,已经不需要靠给地产“打鸡血”来支撑。新一届政府上任以来多次强调,经济增速保持7%-7.5%是可以承受的范围。

一些城市和地区正在想办法降低经济中对地产的依赖,如北京房地产投资占GDP比重为14.7%,在近年持续波动的楼市中,其GDP增速波幅仍能维持在7.5-8%之间小幅波动。
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