国信美投置业投资有限公司副总裁 郭道明

【地产中国网·高端访谈】作为中国人海外投资的主要目的地之一，近年来，美国房地产市场上的中国投资者日渐增多。2013年，中国人赴美投资房地产的额度达到220亿美元，同比大增72%，超过加拿大成为美国房地产市场最大的海外买家。

国人赴美投资的热情何以短期内高涨？在美房地产投资的收益如何？究竟哪些房产更具有投资价值？又有哪些风险需要防范？就这些问题，地产中国网独家专访了长期专注于美国投资置业市场的国信美投置业投资有限公司副总裁郭道明。

“总体来说，投资美国房产收益要比国内高很多，从平均收益来看，目前在美国投资房产的收益率可以达到国内一线城市的四倍。但是，随着美国房地产市场的复苏，纽约、洛杉矶等一线城市的投资收益率在不断走低，美国二线城市的法拍房将会为投资者提供更好的收益。” 郭道明表示。

法拍房成新的投资机会

地产中国网：从数据来看，中国投资者近年来赴美投资额大幅攀升，您认为这背后的推动因素是什么？华人海外投资有什么新的变化？

郭道明：第一是投资价值，投资美国房产的人都比较有前瞻性，他对美国经济、汇率、国内房产的走势、资金的机会成本等都有所关注；第二是全球资产的分配，不要把鸡蛋放在一个篮子里。

在国人海外投资金额增长的同时，投资群体及年龄构成都发生了变化；投资群体方面，由富豪变成了中等收入人群、白领阶层；客户的年龄构成段也在发生变化，由原来的40—50岁转变为30—60岁之间，越来越多的普通人开始关注美国房产。

地产中国网：经历了次贷危机之后，美国房地产市场也在不断复苏，目前其房价处于一个什么样的历史水平？

郭道明：像北京、上海一样，美国现在的房价也处于历史高位。这两年，中国人比较青睐的纽约、洛杉矶等美国一线城市的房价增长率每年都超过了20%，两年增长了40%。次贷危机的时候，这些城市的房价跌了大概20%，现在，这些城市的房价已经超过了次贷危机之前的20%，处于历史高位。

从目前的情况来看，美国整体的房地产市场是开始在复苏的，一线城市复苏的进程已超过了次贷危机之前，所以大城市的投资价值在不断降低，中国人投资的目光开始转向像休斯顿、奥兰多等城市，其预期收益率也要高于一线城市。

地产中国网：对于国人来说，在这种情况下，现在还是一个投资美国房产的好时机吗？

郭道明：由于次贷危机，美国出现了很多法拍房，这些房子大都很便宜。但是，在次贷危机中，很多美国本地人丧失了信用，其信用恢复期长达7年，这部分人群暂时没有资格去购买这些廉价的“法拍房”，但他们又需要住房，所以就造就了租赁市场的火热。

另一方面，这些便宜的法拍房又会成为国人的投资机会。其实，在美国，个人从银行购买法拍房是比较困难的，大多是风投机构大批量购买。风投机构购买后，会把这些“有毒资产”重新打包翻新，变成优质资产进行出租，这就要求其具备强大的现金流。但如果没有强大的现金流支撑的话，风投机构就会选择出售部分项目来回笼资金，翻新剩余项目，这就为华人的投资提供了机会。所以目前还是一个入市的好机会，还有不少房源可以挑，投资价值也比较高。

但是，随着汇率的改变及美国房价的不断走高，这样的机会可能稍纵即逝。

地产中国网：这个投资时机大概还能持续多久？

郭道明：这个不太好预估，其实一直以来，我们都是以法拍房的存量来作为标杆。以佛罗里达州为例，最长的时候，它的法拍房需要卖30个月才能卖完，2012年的时候变成10个月，现在大概就5—6个月。到了现在，基本上卖一套少一套了。

北京一套公寓买洛杉矶3套别墅

地产中国网：与国内房地产投资相比，投资美国房产在收益率上的优势有多大？

郭道明：目前，投资北京房产的年收益率是2%左右，但在美国，像休斯顿、奥兰多这样的城市，其年收益率可达到8%左右，收益率比可达到1:4。显然，投资美国房产的收益率更高。

北京、上海等一线城市的房价依然很高，1000万元人民币在北京北四环的亚运村或中关村区域可以买一套大约200平方米的房子，并且还是高层或多层住宅。同样是1000万元人民币，在美国第二大城市洛杉矶的热点华人地区，比如说罗兰岗、阿凯迪亚、蒙特利公园、奇诺岗、天普市等地区可以买至少3套建筑面积200平方米以上、占地面积超过400平方米的独立别墅，并且这样的独立别墅通常还带有大院子、草坪和泳池。所以就投资价值而言的话，还是美国房产比较值得投资。

地产中国网：你认为国人比较好的投资模式是怎样的？

郭道明：我比较提倡以房养学或者以房养房。

先说以房养学，有很多华人，他的孩子要去美国读书。以读大学为例，4年要花去不少学费，如果把北京的一套房子卖掉供孩子读书，那一半钱就没了，所以我会建议客户拿房款投资一些物业。

比如北京的房子卖了300万，那你可以在休斯顿买6套公寓，按8%的租金净回报率算的话，一年可得到24万。再次，与以前相比，现在休斯顿的房价基本腰斩，未来肯定会上涨，之后再出售。这样，每个月的租金可以给孩子当生活费，出售的收益也可以覆盖他的学费。

以房养房是怎样一个概念呢？如果你买了独栋大别墅，假设215万美元一套，1年的房产税差不多4万美元，加上出租空置期，业主可能每个月还得倒贴钱。如果我们帮他做抵押贷款，贷出100多万美元来投资公寓，这100万美元可以在休斯顿买10套，算一下，每个月除去还贷、交养房成本后还剩下一些，这样客户每月就不用再去贴钱了。

海外投资需考虑养房成本

地产中国网：对于投资者来说，如何选择，挑选什么样的物业类型，回报率会更高？

郭道明：一般来说，就投资而言，华人更喜欢购买公寓和联排别墅，这些物业类型的投资回报率比较高；就自住而言，则更倾向于独栋别墅。

美国的房地产发展了上百年，已经比较透明了，基本的数据都可以从相关网站上找到。一般来说，在投资一个项目之前，首先，一定要去当地实际考察，确认出租率、小区的配套等。其次，可以从城市的整体发展来考量，该城市未来人口发展到什么地步，有没有产业支撑等，这基本上就可以断定这个城市未来的发展动向；然后再细化到项目的区域、犯罪率，再细化到房子的结构、质量、翻新的情况等等。

对于地段方面，美国人跟中国人有本质上的区别，美国人非常讲求居住品质，他们喜欢居住在比较安静的、治安比较好的郊区，美国很多大城市的市中心反而没有人居住，而仅仅是工作所在地，市中心晚上的治安也比较差；但中国人所谓的好地段，就是市中心。

地产中国网：国人海外投资，需要注意什么样的风险？

郭道明：最大的风险是华人在美国买房往往只看房子价格，不考虑养房成本。如果是纯投资的话，出租率跟未来的收益也很重要。收益虽然无法预测，但可以根据过去的历史数据做一个统计，供需关系决定了房价，而供需关系又由人口的流动性决定，所以最重要的还是地段。

此外，美国投资置业除了需要考虑养房成本外，还要考虑房屋未来的升值空间、法律风险、经纪人制度、产权保险等问题。