欧美发达城市净回报率高于国内

多位研究人员对记者表示，中国房企的海外投资的确与中国房地产企业正处于“高位盘整期”相关，“出海是多元化投资战略，不把鸡蛋放在一个篮子里。”叶国平表示。美联物业全国研究中心总监徐枫也表示，2005年开始，开发商一窝蜂去三四线城市掘金，但后来又回归一线城市，现在再去海外市场，都是一样的逻辑。

据仲量联行的数据，上半年吸引中国投资者投资额最大的前五大海外城市分别为：伦敦(2300万美元)、旧金山(548万美元)、芝加哥(465万美元)、悉尼(390万美元)和马德里(361万美元)。令人困惑的是，号称要收高额房产税，同时房价增长较缓慢的海外房产投资，除了多元投资分散风险之外，是否具有获益的优势?

专家表示，房产的获益要从租金回报率以及房产增值两部分来考虑。从租金的净回报率来看，欧美发达城市的收益一般都会大于国内一线城市。

夏飏飏介绍，还要考虑的一个关键因素是融资成本。在伦敦，租金回报率约为5%，但贷款利率仅约为3.5%，“这就意味着买房之后租出去，不但能抵贷款，还能取得正收益，这种情况在美国纽约等地同样如此，相比国内，租金的净回报明显要高。”据记者了解，深圳购买房产，一般的租金回报率约为3%，但国内的房贷利率约达7%，显然租金回报无法抵扣融资成本。

记者从公开的资料查询到，美国休斯顿的住宅扣除房产税、房屋管理费、维护费等，年租金回报率达6.8%，英国学生公寓高达8%，法国巴黎公寓达4%，澳洲悉尼公寓约为3.7%，这些地方的融资成本都比较低。今年，一家海外置业机构联同中原地产举办的英国精品公寓展销会上，现场负责人介绍其位于英国曼彻斯特的微型公寓就有“不限购、不限贷，250年产权，回报率高达8%”等优越条件。

不过，在过去十年，从房产增值层面看，中国房产投资要优于国外，但眼下是中国房地产的“下半场”，这个优势也正在消失。数据显示，欧美经济正在强劲复苏，房价已超过2008年的历史最高点，资料显示英国2013年平均房价同比上涨8.4%，伦敦上涨了14%，而曼城则上涨了21%，美国涨幅也达到了11%。据夏飏飏介绍，“我们测算在欧美发达城市的房产开发中，房地产商利润会达到20%左右。”郁亮此前曾表示，中国房地产利润现在也已降到百分之十几的社会平均利润，如此比较，海外投资的确比较吸引人。

（深圳新闻网）