备受关注的中国(上海)自由贸易试验区土地二次开发政策已经敲定。

近日，上海市规土局和上海自贸区管委会联合印发了《关于中国(上海)自由贸易综合用地规划和土地管理的试点意见》(以下简称“意见”)。根据《意见》，上海自贸区将鼓励地块用途兼容，用地类型实现两种或两种以上用途混合。

《意见》称，为了盘活自贸区内的存量用地，自贸区内存量用地可以通过补差价的方式转为综合用地。根据此前上海自贸区管委会新闻发言人朱民透露的信息，目前上海自贸区内有近5平方公里土地可以进一步开发。

而这也或将成为未来上海盘活存量土地的重要方式。

鼓励综合用地

根据《意见》的定义，综合用地是指土地用途分类中单一宗地具有两类或两类以上使用性质(商品住宅用地除外)，且每类性质地上建筑面积占地上建筑面积比例超过10%的用地，包括土地混合利用和建筑复合使用方式，与控制性详细规划中的“混合用地”规划性质相对应。

经过批准同意转型为综合用地的，土地权利人需要按照市场评估补缴土地价款。而对于综合用地出让底价的确认，则是由自贸区土地招拍挂办公室委托具有资质的评估机构进行市场评估，根据评估结果，结合产业政策、土地市场情况等因素综合确定出让底价。

其中，采取协议出让方式供地的，出让底价不得低于综合用地各用途对应基准地价乘以其比例之和的70%。采取带产业项目挂牌出让方式供地的，出让底价不得低于综合用地各用途对应基准底价乘以其比例之和。而研发总部通用类用途部分的出让底价不得低于相同地段办公用途基准低价的80%。

而在供给方式上，综合用地主导用途不同，供地方式也不尽相同。例如，主导用途为商业、办公等经营性用地的，就必须采取公开招标、拍卖、挂牌方式供地;主导用途为研发总部类用地、工业用地、仓储物流用地的，其产业项目类用地可以采取带产业项目挂牌出让方式供地;主导用途符合划拨目录的，附属用途不符合划拨目录的，可以以协议方式供地。

同济大学土木工程学院测量与国土信息工程系教授石忆邵认为，相较于此前开发区经常使用的单一土地性质的模式而言，综合用地的效率更高。

此前上海自贸区内主要的开发公司——外高桥(600648,股吧)集团副总经理刘宏在接受21世纪经济报道采访时说，经过相应的调整和改造后，服务业的面积会增加，增加10%或者20%都有可能。

土地转型后存在一定的升值空间，一些中介机构认为这将带来不小的投资机会，单从租价上已可见一斑。

根据来自世邦魏理仕的数据显示，今年二季度，上海自贸区外高桥保税区内，研发用地平均地价为1万元/平方米，工业用地为8000元/平方米;厂房租金为1.4元/天/平方米，仓库租金为1.53元/天/平方米，研发物业租金为3.5元/天/平方米，写字楼租金为4.3元/天/平方米。