地王盘在等什么?

没有特殊原因，开发商一般都会在最短的时间内迅速开盘，拿到土地一年时间没动静绝非“认真规划产品所以造成了进度慢”能一语避之的。众所周知，去年有关部门“限价”、“限证”，4万元/平方米以上楼盘全部停发销售证和预售许可证，因此，大量高价盘偃旗息鼓，而由此带来的连锁反应，比如自住房入市、二手房冰封、银行收紧口袋等等，让无比看中时间成本的地王项目叫苦不迭。

而近日从北京市住房和城乡建设委员会传来消息，只要项目(单价超过10万元/平方米)是封顶的现房，北京市住建委就给予销售许可证。这就意味着，一大批豪宅项目将因此受益，地王盘更是看到了“无限曙光”，因为在他们看来，顶级豪宅不做到现房，买房人也不会真正关注。正如万柳书院开发商所言，蓄客半年以来，买房人就等着实楼样板间和实际园林示范区开放了。

据业内资深人士分析，地王们等来了政策的解冻，但还有两个条件也是他们必须要等的。

第一、相对的市场底部。这就是说，在当前情况下，地王项目不开卖，市场的底部就还没有到来。反之，如果地王项目开卖，那么市场可能真的已经接近底部。以北京为例，地王项目由于其身份的特殊性，对于预期十分敏感。对于地王项目而言，宁可从一个低价开始开盘销售，逐渐走高，最终登顶，也不愿意以高价开盘，其间出现波动，价格下调，然后再努力冲高。尤其在当前的市场情况下，

地王项目一旦波动，再想冲高几乎就没有可能。相比普通项目，地王项目的蓄客周期往往更长，通过蓄客，开发商掌握的客户预期、购买力变化等方面的信息，还是相对准确的。基于这些做出的行动决定，自然具有极大的参考价值。

第二、二手房交易活跃期。也就是说，地王项目如果不开盘，说明二手房市场的流动性还没有达到“理想释放”的情况，市场还会继续冷清一段时间。反之，市场的繁荣即将到来。

如今的土地价格决定了地王项目绝对不是刚需，其客户基本是瞄准三次改善、四次改善以及投资和资产保值类的客户。这些客户都不是第一次买房，三改、四改都需要卖掉旧房子，来买新房子;投资型和资产保值型的客户也重视自身资产配置的情况，所以，也存在卖旧买新的情况。所以，这些客户能够在多久的时间内、以什么样的价格卖掉自己手中的房子，是他们能以怎样的消费能力买下地王项目的重要因素。由于当下特大型城市限购政策、禁贷政策基本没有松动，要获取购买资格，支付购房款，卖掉已有的一套或者几套住房，是一个重要选项。如果他们卖得快一点，价格高一点，那么地王项目的消费能力就要强一点。以北京为例，北京二手住房7月成交量尽管环比上涨超过16%，创4个月新高，但同比还是下滑23%左右。所以，要看这种回升的趋势是否持续，地王项目才能决定其是否有具体的“行动”。