北京ONE再起波澜。

近日，每平方米售价达3万元的通州北京ONE项目，为了筹集工程开发费用，时隔一年再次发起信托融资。记者获得的新一期信托计划书中，开发商为宣传其亮点，直言拿地成本为楼面地价1500元/平方米，揭开其售价为土地成本20倍的“内幕”。

北京ONE项目主打恒温、恒湿、恒氧健康环保概念。北京当地一位业内人士向《每日经济新闻》记者坦言，该项目定价始终超越区域现状，去化速度较慢。

房地产业内人士严跃进表示，在经营压力下，小开发商喜欢尝试捂盘惜售、制造噱头的做法，并试图实现土地利润最大化，不过此类做法不可持续，尤其对于信托融资的手段，未来还是谨慎为好。

信托计划书透露土地成本

北京ONE的信托融资，由中融信托委托发行的一年期集合资金信托，以项目土地及在建工程为抵押物外，募资2亿元，用于北京ONE项目的工程开发费用。产品预期收益率定得较高，300万元以上年收益率9.5%，1000万元以上年收益率9.8%。

《每日经济新闻》记者咨询这款信托产品有何优势时，一位理财经理表示，资金用于北京ONE项目的工程开发费用，风控方面是北京ONE项目土地及在建工程抵押，抵押率约为35%，次级增信，实际控制人连带责任担保。项目亮点是1年期、北京项目、北京抵押物、超低楼面价、五证齐全且已基本完工，还款来源充足。

在信托计划书的项目亮点介绍中，开发商直言，北京ONE项目拿地时间早，楼面地价极低，仅为1500元/平方米，销售净利润率则高达31%。

北京市住建委官网数据显示，2010年10月，北京ONE项目获批2号、3号、4号、5号共4栋楼的预售许可证，拟售均价都超过3万元/平方米。将近4年过去，4栋楼中仍有49套不可售房源和10套未售房源。

《每日经济新闻》记者致电其售楼处，销售人员表示住宅项目仍在售，目前销售均价为3万元/平方米。

4年前已经拿到预售证，为何现在项目还在融资？上述理财经理告诉记者，拿地-建房-建好-卖-装修5个环节，需要几年的时间，每个阶段根据情况募集融资，房子销售出去的款项要偿还上个阶段的费用，材料费等很多费用都是垫付的，因此需要融资。

严跃进对《每日经济新闻》记者表示，今年整个市场资金收紧，很多信托融资的成本其实是在加大的。如果房企过于依赖此类高成本的信托项目，很可能资金链会绷得太紧。