评论:楼市新常态 调控新思维

来源:中国证券报 2014-08-13 11:15:00

  二三线城市放松限购政策已成潮流,行政色彩强烈的调控政策逐步退出。房地产市场政策环境步入长效稳定的新常态:将告别频繁的行政调控手段,更多依靠市场规律运行;政府转向加强保障房建设与管理,以政府主导的保障房体系和以市场为主导的商品房体系的顶层设计思路明晰;不动产登记制度、房产税等制度加快建设,法治化长效机制将使房地产市场“去投资化”,房地产投资、交易量及房价增速均将进入平缓的新常态。

  “市场在资源配置中起决定性作用”将在房地产市场中常态化。过去几年,由于市场机制尚不健全,在房地产市场过热时的行政调控起到了降温效果。而目前房地产市场区域分化明显,市场运行回归市场化,地方可根据市场实际情况决定是否取消限购,根据库存去化周期与供需的变化,合理安排未来土地市场供应。而地方政府自主调整政策,有利消化商品房库存,释放住房需求,促进楼市健康平稳运行。

  在市场化运行背景下,房地产预期得以稳定,避免因频繁行政调控而大起大落,预期取决于更市场化的经济增长与信贷环境。信贷松紧则主要取决于商业银行根据形势作出的市场化判断。近期管理层对商业银行放松首套房贷提出要求,但银行对个贷获利预期不高、市场动力不足,短期内房贷大规模放松难以出现。

  同时,以政府主导的保障房体系和以市场为主导的商品房体系的顶层设计明晰,政府转向建设和管理保障房,住房保障体系步入新常态。按照“十二五”规划,未来五年全国将建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套,到2015年全国保障性住房覆盖面达20%左右。国务院办公厅近期发文强调扎实推进改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村,2014年计划改造470万户以上。相关部委正抓紧出台《城镇住房保障条例》,推进住房保障法制化、规范化、探索建立共有产权,切实抓好保障房后续管理。住房保障制度框架基本形成,住房保障方式分为实物保障和货币补贴两大类,对应不同收入、不同类型的无力自主到市场上解决基本住房需求的困难群体。

  保障房商品房之间的对接也将有效消化房地产市场库存,部分经济发达地区开始更多使用货币补贴,让符合条件的家庭通过补贴购买商品房,常州市早已对经济适用房保障方式进行改变,将由原来实物房源安置的形式变为一次性住房货币补贴。

  热点城市还放松或解除了对豪宅的限价令,北京、上海均有豪宅项目获得预售许可证。政府管住保障房,豪宅价格则由市场需求来决定。这是简政放权的结果,也符合社会发展规律。

  法治化将是房地产市场另一新常态,不动产登记、房产税等楼市长效调控机制将逐步推出,通过法制手段维护市场化。长期以来,我国房地产市场中投资投机风气盛行,需求结构扭曲,通过限购等行政手段只是“权宜之计”。7月底,国务院常务会议讨论了《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》,决定向社会公开征求意见,之后再推进相关法律修改工作。财政部、发改委等部委也表示,要加快地产税立法,减少房产建设和交易环节税费,增加保有环节税收,配套推进清费立税。同时,将加快“地产税法”立法。

  多种迹象表明,通过税收等经济手段来稳定房地产市场预期,以税收手段改变市场需求结构,将使市场逐渐“去投资化”,步入以实际居住需求为主的发展轨道。

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