中国房地产“毒舌”陈宝存解冻楼市

来源:地产中国网 2014-08-13 10:20:00

他,与任志强、董藩、朱大鸣并称“中国房地产四大恶人”;

他,曾被很多人攻击为开发商的看门狗;

他,也被人称为“报春哥”、“楼市春天派掌门人”。

他是中国房地产界饱受争议的人物。

讨厌他、憎恨他的人,多如牛毛;喜欢他、崇拜他的人,也不计其数。

曾在学校当过老师,也曾任职于国家机关,从事土地开发、房地产营销、物业管理工作十余年,潜心研究中国经济又十年,他,就是亚太城市研究会房地产分会会长、易信城市与产业研究院院长、独立经济学家、房地产专家——陈宝存!

有人说,他是中国房地产的“毒舌”,只因他说话太直、太犀利、不近人情、不留颜面、从不转弯。不过,这条“毒舌”,只讲真话,不做忽悠,话糙理不糙、舌毒心不毒,常常一针见血、一语中的。信他的人,开宝马,住豪宅;不信他的人,打碎牙齿往肚里吞。

“蛇”醒了,春天还会远吗?

2014年8月10日,这条中国房地产的“毒舌”,悄悄潜入重庆,本来还处在水深火热中的重庆,瞬间回到了春天。解冻楼市,他吐了五口“毒液”。

城市有效的土地供应日益匮乏,是推动房价上涨的毒液之一

陈宝存认为,土地的资源是有限的,尤其是城市主城区有效的土地资源更是稀缺。受18亿亩耕地红线的限制,现在新增的土地供应日益边缘化,再加上拆迁安置的难度大周期长,城市有效的土地供应愈发匮乏。从全国的情况来看,2014年上半年,全国300个城市住宅类用地推出面积2.49亿平方米,同比减少10%。具体到重庆,陈宝存也有详实的数据为佐证,2014年上半年,重庆(含区县)的住宅类建设用地1389万平方米,同比下降25%。土地资源的稀缺,城市有效土地供应量的日趋减少,是推动房价上涨的重要因素。

水涨船高的地价,是助推房价上涨的毒液之二

“面粉”供应跟不上,“面包”理所当然要涨价。土地供应减少,土地价格自然水涨船高。从中指院的数据来看,2014年上半年,全国300个城市住宅类用地的楼面均价达到1758元/平方米,同比上涨了24%;而重庆(含区县)同期的住宅类用地楼面均价达到1766元/平方米,同比上涨48%。此外,拆迁安置成本也大幅上升,本来拆迁成本不应该高于土地出让金的40%,但是2012年的数据显示,80%的土地出让金都用于拆迁成本给了钉子户。“羊毛出在羊身上”,土地价格的上涨,成本的上升,开发商难道会赔本做慈善?此为房价上涨的第二大因素。

城镇化建设、人口增加、需求增多,是房价上涨的毒液之三

陈宝存认为,新型城镇化建设是房地产行业的新机遇,人口的增加,需求的增加,必然会推动房价的上涨。新中国成立之初,我国城镇人口规模不足6000万人。后来通过一系列的举措,农村剩余劳动力开始向城镇迁移。1996年,我国城镇化率突破30%,年新增城镇人口两千万以上。自此每年新增城镇人口与“年”俱增。国家统计局数据显示,2013年末我国城镇化率达53.7%,城镇常住人口7.3亿人。《国家新型城镇化规划(2014-2020)》提出,我国城镇化发展的目标是,“常住人口城镇化率达到60%左右,户籍人口城镇化率达到45%左右”、“努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户”。这一亿多的人拥入城市,他们住哪呢?这难道不是给房地产制造需求吗?有研究表明,城镇化率每提升一个百分点,相应地会使住房投资增加7%、住房销售面积增长5.7%、住房价格上涨2.4%。不过陈宝存也强调,新型城镇化发展,房地产行业一定要改变以往的开发模式。不是集中造城,造大城。而是在建设过程中,更多地考虑产业导入。一个城市与城镇,是需要生活、居住、娱乐、工作共同发展的,当然,还要注意与生活息息相关的配套建设,比如医疗、教育、商业、交通等。

货币超发是助推房地产成为蓄水池的毒液之四

陈宝存说,近10余年来,货币不停地超发,是助推房价上涨的元凶之一。这些年来,M2的数据增长很明显,2002年18万亿,2008年47万亿,2013年111万亿,十年来,M2增长了五倍。过去十几年,M2增速多数时期高于同期GDP与CPI涨幅之和。政府多印货币,也是为了满足老百姓日益提高的物质生活需求。旧城改造、管网改造、城镇化建设、高铁、高速,哪一样不用钱?政府发钞,并不是说要故意稀释老百姓的财富。这可能会对老人不利,但是对于年轻人来说很好。10年后,年轻人的月薪可能达到5万。再过20年,人民币兴许跟韩元差不多。这是一个必然的过程。与其将钱放到银行坐等贬值,还不如买房子抵御通胀。老百姓捍卫自己的资产,这样做有错吗?这就使得房地产成为吸纳超发货币的蓄水池。

投资渠道狭窄是百川归“房”的毒液之五

陈宝存痛心疾首地说,中国的投资渠道窄,逼使老百姓不得不选择和青睐房地产。中国的股市熊了N年,至今没有起色,谁人敢投?基金、信托敢投吗?只怕是肉包子打狗,有去无回。黄金敢投吗?中国大妈很勇敢,把血汗钱都砸到黄金上,倒了大血霉,追悔莫及。理财产品、银行存款、余额宝怎么样?不痛不痒,还抵不过通胀。

有的“霉体(媒体)”很坏,恶意炒作房地产的负面消息,他们想把老百姓的钱从房地产逼出来,以便进入股市,做他们的黄粱美梦去吧。要知道,“股市兴旺,房价暴涨;股市衰落,房价还是暴涨。”股市挣钱了,落袋为安,买套房子;股市衰落了,回头是岸,还是买房子保险。在中国,除了房地产比较靠谱外,几乎找不到比房地产更好的投资渠道了。

中国那么多行业,有几个行业能像房地产行业回报率这么高?能源、环保、低碳节能,国家把大把的钱投入到这些看似非常有前景的行业中,可结果呢?不都打水漂了吗?

有的人看不惯,也不乐意看到房地产行业一枝独秀,但是没有办法,谁让他们不争气,没本事呢?百川归海,折腾了一圈,所有投资最终还是回到了房地产。

听完陈宝存这条“毒舌”解“毒”房地产后,弱弱地问一句,“元芳,你怎么看?”不信他,拿起你手中的番茄、香蕉、苹果,狠狠砸他吧!

相信他,自己偷着乐吧,接下来怎么干,你懂的。

作者:吴晓桃 中国指数研究院研究总监

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陈宝存认为,土地的资源是有限的,尤其是城市主城区有效的土地资源更是稀缺。受18亿亩耕地红线的限制,现在新增的土地供应日益边缘化,再加上拆迁安置的难度大周期长,城市有效的土地供应愈发匮乏。土地资源的稀缺,城市有效土地供应量的日趋减少,是推动房价上涨的重要因素。
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