郑州房产——地产中国郑州频道

近日，中国商务写字楼等级评价标准发布会在郑州举行，会上发布了《商务写字楼等级评价标准》，已于2014年8月1日正式实施。

河南楷林置业有限公司作为《商务写字楼等级评价标准》参编单位之一，会同北京、上海的远洋地产、陆家嘴、保利等六大集团，七大企业共同制定了中国商务写字楼等级评价标准。

至此，我国商务写字楼有了统一的评价标准，结束了需要通过外国有关标准认证获取国内商务写字楼市场认可的局面。业内认为，在当前等级评价“混乱”的情况下，统一标准的出台或将改变写字楼市场的规则和格局。

商务写字楼等级标准郑州落地

2013年我国写字楼供应总量增加了接近500万平方米。近日公布的《2014年35个大中城市写字楼投资价值研究报告》，衡量了35个大中城市写字楼的城市基本面投资价值，其中，郑州被认定为写字楼市场重点关注的城市。

“写字楼开发水平良莠不齐，配套服务存在较大差异，不同层次的产品影响了整个市场的综合发展水平，所以需要一个规范的标准制度去统一要求。”郑东新区经济发展局局长袁书强说。

在谈到《商务写字楼等级评价标准》为何在郑州举办发布会时，中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云表示，“历时三年的《商务写字楼等级评价标准》的研究，在选取了多个一线城市的写字楼项目样本后，专程到郑州做了楷林国际项目样本的测评，这是我们从北京、上海走出去，在二线城市找的样本进行研究和测评，检测我们对写字楼研究的标准。因此，在二线城市的郑州来举办此次发布会，有着特殊的意义。”

据蔡云介绍，此次商务写字楼等级评价标准的制定，是相关领域顶尖的专家在全行业进行了广泛、深入调研和测试之后，终于取得了今天的成就，日后也将在写字楼领域发挥巨大作用——该标准不仅会指导我国写字楼开发建设和提高运营管理水平;更会规范写字楼市场服务标准、维护市场秩序;加强行业自律，促进我们国家写字楼行业健康发展;使我国写字楼建设管理与国际接轨，促进全行业国际化水平的提升。

据悉，河南楷林置业有限公司作为《商务写字楼等级评价标准》参编单位之一，会同北京、上海的远洋地产、陆家嘴、保利等六大集团，七大企业共同制定了中国商务写字楼等级评价标准。

新标准更加关注服务与环保

作为写字楼转型升级的一个重要标志，包括保利、远洋、楷林在内的一大批品牌开发商开始实施绿色建筑与绿色商务战略。而在北京、上海、广州、深圳等城市，均将新建建筑中绿色建筑的比重，作为提升和衡量城市国际化水平的标准之一。

绿色建筑是写字楼品质的核心竞争力，绿色生态和科技运用是否到位，已成为评判商务写字楼综合价值的重要标准。“这个标准更加注重建筑的绿色、低碳和节能。”蔡云表示。

作为行业组织，中国房地产业协会商业地产专业委员会参考国际上与商务写字楼相关的标准，在实践验证的基础上，制定《商务写字楼等级评价标准》，并于2014年4月15日获得中国工程建设标准化协会批准，自2014年8月1日起施行。

据悉，《商务写字楼等级评价标准》统筹考虑商务写字楼全寿命周期内，设计、建造和使用之间的辩证关系。从商务写字楼最终用户的需求及体验出发，对商务写字楼实用性和可持续发展性进行综合评价。

该标准分为五个部分进行评价，区位与城市设施(占比8%)，场地规划与室外环境(占比12%)，工作场所质量(占比20%)，室内环境与设备设施(占比30%)，运营与服务(占比30%)。

业内人士认为，《商务写字楼等级评价标准》的重要特点在于从使用者的实际感受出发作出评价，而不是如以往由物业公司进行评价。中国建筑学会副理事长窦以德介绍，这个标准一方面能够对开发企业从立项、规划设计、建筑到后期运营具有引导作用，同时为写字楼客户提供一个选择的依据。

由于缺乏行业通用的国际行业标准或协会标准，目前，用智能化水平和功能程度来划分写字楼，在写字楼产品推广中相当普遍，大量使用5A甚至6A等单一指标来划分写字楼的档次，导致写字楼购买者以为这种划分方式就是写字楼的分级。

记者了解到，目前国内的“5A”标准与国际标准差别很大，台北101大楼、香港环球中心等才是行业内公认的“5A”写字楼。

由于写字楼物业的产品标准、服务标准缺乏统一的评价体系，导致写字楼开发和运营过程中的诸多问题。在蔡云看来，与国外的LEED、BOMA标准和德国DGNB可持续建筑认证等行业标准相比，《商务写字楼等级评价标准》最大的亮点是以终端用户的感受来考量一座写字楼的综合水平。从客观实际出发针对写字楼的开发建设、使用、运营管理的全过程进行规范和引导，从技术角度改善写字楼租赁市场环境，从而增强写字楼投资人的市场信心。

在标准制定过程中，中房协商业委员会组织专家论证小组，分别在上海陆家嘴金融中心、北京CBD区域的远洋国际中心、东直门交通枢纽区域的新保利大厦以及大望京CBD商务区的保利国际广场、郑州的楷林国际等国内外最高级别写字楼进行实地模拟测评，对区位与交通、场地与规划、建筑本体质量、设备设施、能源环保、安全性能等十大主项、100多条分项逐条进行了论证。

蔡云认为，全国统一标准的出台，将进一步促进写字楼市场的转型和升级。在当前等级评价“混乱”的情况下，统一标准的出台或将改变写字楼市场的规则和格局。

业内人士认为，因为我国对写字楼物业的产品标准、服务标准缺乏统一的评价标准，房企在开发过程中缺乏指导，导致在开发和运营中存在诸多问题。而国外各类写字楼产品标准、服务标准，也不适合中国的国情与发展现状。因此制定适合中国国情与发展现状的写字楼综合评价标准有其积极意义。

市场倒逼开发商升级

在目前的调控政策之下，商业地产以不限购、不限贷，首付50%的特有优势，成了众多投资客的目标。因为商铺有着高投入高风险的门槛，写字楼就借机脱颖而出。

河南财经政法大学城市发展与研究中心主任刘社告诉记者：“郑州一些写字楼在销售时期，形象包装很夸张，普通写字楼肯定不能随便标榜为甲级。”她建议，购房者在选择写字楼之前，不能道听途说，一定要到现场，考察地段、配套、交通等硬件设施，亲身感受物业服务、办公氛围等软件设施，要把前期考察做透做细，对合同条款详细确认，才能放心签字购房。

“郑州当前的写字楼市场存在着过度包装、名不副实的现状。”知名房地产实战专家、王牌企划董事长上官同君一针见血地指出。除此之外，写字楼市场还存在缺乏特色、产品雷同、同档次产品竞争激烈、真正的高端顶级写字楼产品不足等问题。

业内专家分析指出，住宅市场受政策的影响，已不是投资的最好渠道，但写字楼项目并没有政策限制，反而因为当前存量大而拥有不少的优惠。在经济预期向好的情况下，入手写字楼也是一个不错的选择。