品质饱受关注

在价格之外，自住房的品质也成为饱受诟病的对象。多数受访者认为，由于自住房的售价低于市场平均水平，开发商的利润有限，因此在房屋质量、户型设计、物业管理等方面难免“偷工减料”。

“开发商想通过盖自住房来赚钱是不可能的，由于它的不完全市场化性质，开发商在这个过程中的功能接近于"代建"。”张大伟说。很多专家都认为，在自住房建设中，要求企业具有极强的成本控制能力。

北京某上市房企向中国证券报记者表示，从利润核算的角度，建设自住房是很不划算的，因此公司会尽量避免获取自住房地块。但在北京土地市场，很多自住房地块被纳入到商品房土地中“捆绑”出让，使企业不忍放弃。

根据北京市土地整理储备中心的数据，从去年以来，北京已供应含自住房的土地47块，合计约供应自住房5万套。在上述自住房地块中，超过半数是“捆绑”出让。

这种出让方式被认为是出现品质问题的根源。在北京很多综合地块的出让中，土地的成本甚至高于配建自住房的售价，“从平均成本的角度说，在这部分土地上建设自住房，不仅不赚钱，反而是亏钱的。”上述开发商说，“在自住房上亏的钱，必须要在商品房上找回来。”

为了“找回来”，唯一的办法就是抬高商品房的售价。具体做法为，在保证自住房配建规模的前提下，尽量提高自住房的容积率。相应地，商品房的容积率则被有意压低，使之变成低密度、高售价的高端住宅。表现在项目布局上，自住房的建设倾向于“又高又密”，商品房则表现为“低而稀疏”。这就是所谓的“拉高”与“做低”，且自配建制度诞生以来，该做法就已在北京广为使用。

在业内人士看来，该种方式造成了两个主要后果。

其一，“拉高”之后，自住房的居住舒适度会明显下降。在提高建筑密度的同时，户型设计、景观搭配等都会受到影响，并为此后的房屋质量和物业管理等问题留下隐患。

其二，“做低”之后，商品房“豪宅化”的趋势更为明显，整体住房供应结构也就容易发生扭曲。一些房地产企业甚至表示，如果自住房大量推广，那么北京市场今后会只存在两种住房类型――自住房和高端商品房，普通商品房的空间越来越小。