在A股房地产上市公司再融资暂停3年多后，作为第一家公布非公开增发预案的房企，新湖中宝近日发布公告称，公司非公开发行股票申请获得中国证监会审核通过。

中银国际分析师田世欣认为，从短期来看，再融资开闸效应有正反两个方面，正面的是再融资房企在业绩释放和市值管理方面的动力将大幅加强;负面的是当前估值偏低的地产公司实施增发对公司业绩会有短期摊薄效应。

优化房企负债结构

此次再融资重归市场化后，上市房企可通过股权融资重构财务杠杆，优化负债结构，并且股权层面的融资杠杆重新释放，业绩弹性得以进一步修复

2010年4月出台的“国十条”规定，对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，监管部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组，并且上市房企股权融资的要求都需经过证监会和国土资源部联合审核。

“这一政策主要是希望通过抑制房企融资从而加大房企资金链压力，迫使房企只能通过合理价格加快去库存。”中信建投分析师刘璐说，但从实际情况来看，再融资暂停环境下房企融资容易受制于银行系统贷款政策波动，同时中小房企被迫转向高成本资金，从而催生影子银行的壮大，提升行业的隐性成本。

从新湖中宝公布定增方案来看，本次拟非公开发行不超过18.27亿股，发行价格不低于3.01元/股，募集资金总额不超过55亿元，主要用于上海两大棚改区改造项目。分析人士认为，今年以来棚改政策频出利好，为新湖中宝的定增预案提供了政策优势。

今年《政府工作报告》明确提出，今后一个时期，“改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村。”今年上半年，国家开发银行新增承诺棚改贷款6760亿元，是去年同期的18倍;发放2195亿元，惠及棚户区居民213万户。

“过去3年再融资的暂停使得房企过度依赖债权融资，靠财务杠杆进行扩张。此次再融资重归市场化后，上市房企可通过股权融资重构财务杠杆，优化负债结构，并且股权层面的融资杠杆重新释放，业绩弹性得以进一步修复。”刘璐说。