轻资产争议:开发阶段仍需很大投入/

在目前的房地产开发行业，轻资产的类型很多：以彩生活为代表的社区O2O、绿城为代表的代建模式、万科和朗诗的小股操盘，以及众多开发商试水管理的地产基金，包括嘉凯城规划中的品牌和管理输出，在很多人看来均属于轻资产的范畴。

但是这些轻资产真的“轻”吗？卓越集团执行总裁张远对此有不同的看法：“我觉得彩生活、代建应该属于轻资产，但像小股操盘这种操作模式，还是重资产。”

张远在第四届中国价值地产年会上所作的主旨演讲指出，对于万科来说，通过小股操盘，投入的自有资金少一些，但总的开发资金投入并未减少。相比而言，其他的轻资产模式，如彩生活和代建，需要投入的总资金就很少，是真正意义上的轻资产。

上述对于轻资产的争论，表面上仅仅涉及轻资产的定义，背后显现的却是从业者对行业发展趋势的忧虑。

无论企业选择哪种模式发展轻资产业务，都需要经历资金大规模投入的房地产开发阶段。在这样的背景下，业界也在谋求利用购房者的购买资金，以开发资金众筹方式发展房地产项目。即在房屋开发之前，先通过金融产品的销售锁定目标客群，最大限度降低项目开发的投融资风险，并锁定收益。然后再根据这些客户，寻找有兴趣的金融投资者，由后者提供一部分资金。

事实上，上海去年就有开发商尝试过通过集资建房模式，让目标客群参与投资，共同购买土地共同开发的案例。平安好房网CEO庄诺也透露，平安好房网曾与万科就类似房屋众筹的模式有过讨论，而目前推出的类众筹模式平安好房宝，可以实现在销售之前，通过让目标购房者购买理财产品的办法为开发商蓄客。

很多从业者相信，如果房地产开发众筹模式能获得成功，不仅可以一劳永逸地解决开发资金的需求，而且真正实现了房地产开发、经营的低风险。

但是，上述模式在试水、探索中，却存在很多难点。《每日经济新闻》记者曾和一家基金管理企业探讨过众筹业务的可能性，后者明确目前的主要难点至少有三点。

一是开发商的身份问题，一旦开发商开始由资金的主要投入者转变为房地产项目的代建和管理者，对项目的约束力有可能会下降，最终导致产品无法按时竣工，或者出现产品质量问题；二是如果购买基金产品的购房者最终选择以房屋分配方式分配收益，会存在分配问题。因为房地产产品和金融产品相比，标准化程度要弱很多；三是纯股权类的基金产品，发行难度较大，不像目前发行的债权类金融产品容易受到投资者青睐。

除了在轻资产概念上仍然存有争议，房地产行业由“重”转“轻”的变化，同样尚未成为整个行业的趋势，未来的市场如何发展，仍然扑朔迷离。