住房市场调整趋势确立 地方政府调控更趋灵活

2014年上半年全国各类城市住房市场在无严厉宏观调控政策进一步干预的背景下进入了自主调整阶段，住房投资、新开工面积及住房销售量价等主要指标均出现了持续下跌或增速回落，调整趋势确立。导致上半年各类城市住房市场调整的主要原因是短期供求状况的转变，住房供给增加及需求不足导致库存不断增加，住房存销比不断攀升。

下半年在中央“微刺激”保障宏观经济缓中趋稳的大背景下，住房市场调控将继续关注中长期制度建设，同时在“分类指导”和“双向调控”思想指导下，地方政府进行局部调控的自主空间扩大，调控政策也将更趋于灵活。

一线城市和热点二线城市松绑限购的可能性不大，信贷支持增加会促进主要指标回升但幅度不大。下半年一线城市和热点二线城市住房需求在信贷逐渐宽松的背景下会有一定程度回升，但是受自住房等保障性住房对商品住房市场冲击影响，购房者观望态度不会有太大转变，加之受2013年下半年的高基数影响住房需求恐难大幅度增加；住房供给方面，开发商受前期销售低迷影响资金趋紧，下半年推盘入市量会加大；住房调控政策方面，供给偏紧状况长期仍较为显著的基本特征决定这些城市放松限购的可能性不大，信贷支持等市场调控政策或成为这些城市主要“微刺激”政策。需求、供给和调控政策三大因素共同决定了下半年这些城市住房市场调整将会持续，但是受信贷支持增加的影响主要指标会有所回升。

其它二线城市和热点三线城市松绑限购的范围会逐步扩大，住房市场调整趋势将延续至下半年。作为区域中心市场的二线城市和热点三线城市住房市场在限购松绑的带动下会有所回升，但是多年来随着供给的不断增加住房需求逐渐得以满足，供求均衡逐渐成为这些城市住房市场的主要特征。下半年在限购松绑的作用下刚性需求和投资投机性需求会有所回升，但是在住房市场供求趋于均衡投资投机回报下行背景下住房需求增加也有限。因此下半年二线城市和热点三线城市住房市场调整趋势仍将继续，但是主要指标下行或增速回落幅度会有所收窄。

大量三四线城市住房市场继续发展的瓶颈为供给偏多需求有限，房价合理回归带动的预期合理回归将促进这些城市住房市场调整趋势继续。下半年对土地财政过度依赖的三四线城市地方政府将通过更多形式加强对住房市场的刺激，但是供给偏多需求有限仍将是这些城市住房市场发展的主要问题，在供求机制作用影响下住房价格的逐步合理回归也将带动这些城市购房者预期的合理回归，而合理预期又会促进这些城市住房市场的继续调整。