豪宅格局

北京高端商品房的格局是怎样的？

具体到微观板块，豪宅的布局可谓“简单和粗暴”，要么在核心地段，北京三四环线周边，要么相临稀缺资源，比如紧挨水域。以9.7万元/平方米价格入市的地王项目保利海德公园位于三环蓟门桥，以10.4万元/平方米价格成交的红玺台项目位于东北三环，而金茂府5号位于四环旁，还有中海枫丹公馆等，即将入市的农展馆地块也位于东三环到东四环之间。

另一部分大宅，不在三四环，而是紧挨水域，比如孙河地区的泰禾北京院子，潮白河边上的鲁能7号院，凉水河地区的亦庄金茂悦等。

事实上，北京豪宅布局，最早是顺义别墅区，但后来逐渐呈现出对地理资源的挑剔性。北京市规划学会秘书长高毅存表示：“北京的高端商品房板块已经呈现多元化趋势，从最早的天竺板块到后来香江板块（晴翠园、观唐、长岛、卓锦万代）再到去年的孙河板块再到今年的于庄板块，稀缺的地理位置对豪宅起着重要作用。”

高姗表示：“资源稀缺性使其具有极强的抗跌性和保值性。尤其是在五环周边土地楼面单价已达5万元、未来将耸立起多个售价超10万楼盘的背景下，地处四环内，在配套、绿化、产品品质、商圈等软硬件条件上均占优势的顶级豪宅价值持续看涨。此外，对于开发商来说，不同于普通住宅需要快速去化以回笼资金，顶级豪宅是提升利润率、树立品牌形象的有效法宝，在拿地不易，且卖一套就少一套的情形下，多数位于四环内的公寓豪宅的开发商出于惜售心态，会不断提升项目售价。”

但是豪宅并非高枕无忧。

周巍表示：“7万套自住房项目的陆续入市，造成刚需盘通过直接降价、楼盘直接变性（中国铁建北京山语城直接由商品房变为自住房）以加速跑量。”也就是说，刚需盘真的不好玩了，“今年北京销售状况良好的项目中，多数是高端改善型项目，因为改善购买力较刚需要强劲得多，这也意味着改善型住宅、偏高端商品房，或将成为下一阶段的热点，未来北京高端市场会随着项目的大量入市进入到充分竞争的状态。”

新世界地产副总经理邱国兆称，新世界地产将推出豪宅新世界丽尊项目，而万科北京高端事业部总经理高广汉则向记者直言，万科将强势回归到高端商品房的市场环境中，“万科与高端盘渊源不浅，20年前万科城市花园，在当时是引领者。”