业内都在关注北上广深楼市走向何处？从4月份北京解冻4万元的冰封线，至时下，10万元每平米高端住宅缓缓开闸。经观地产经过一番求证，确认了北京豪宅正在满血复活。虽然条条框框很多，但毕竟是松动了。北京楼市是否还有更大的动作，一时说法颇多，版主的消息是：肯定不是铁板一块，就像下面文章说的豪宅解冻一样，有框框、有限制，但一定会有动作，谁家不得等米下锅呢？

对超过4万元单价的高端楼盘，自2013年底，不论现房还是期房，北京一律不发放销售和预售许可证。

自今年4月份，4万元以上10万元以下的楼盘，逐渐被准予销售。冰封的北京楼市开始解冻。

经济观察报获悉，北京市住房和城乡建设委员会已缓缓地打开了一道高端商品房的闸门，只要该项目（单价超过10万元／平方米）是封顶的现房，北京市住建委就给予销售许可证，但是并未放开“商品房预售许可证”，即若豪宅没有封顶，仍不允许对外销售。

北京市住建委、开发商对这一消息持肯定态度。

此前因为定价过高，无法上市的项目开始陆续获批入市销售，“自然会对北京楼市产生一定影响，因为从去年北京供应的土地情况来看，今年将产生大量每平方米5万元以上的高端楼盘，今年北京销售状况良好的项目中，有多数是高端改善型项目，10万元/平方米以上销售许可证的放开正符合高端项目市场化的趋势。”正在代理保利海德公馆楼盘的思源经纪助理总裁周巍表示，保利海德公馆楼盘单价9.7万元/平方米。

作为高端商品房的代表之一，珠江紫宸山营销总监马玉翔对经济观察报表示：“北京政府放开高端商品房很正常，因为豪宅中土地成本占据约60%，比如农展馆地块楼面价7.5万元/平方米，政府自然会批准其销售10万元/平方米，否则整个系统循环不起来。”

北京城建集团拿地负责人陆永河告诉记者，高端房如果大批量入市，对房价将会产生一定的拉动效应。“房价高低是被底部抬升的、高端扰动的，微调高端商品房必然会给疲软的北京楼市注入新的回暖点，北京高端盘正式全面市场化。”

饥饿的豪宅

在半年多冰封的日子里，马玉翔直言当时珠江紫宸山的日子不好过，但随着“限高令”解禁，整个项目楼盘慢慢好转，“珠江紫宸山在没有获得预售证时，也出现下滑的局面，但随着限高令的解除，销售在复苏。而豪宅的放开，更是让北京豪宅市场一反通常情况下价格越高销量越低的状况，积压的高端消费，会有一波集中释放的行情。”

豪宅也疯狂。

想一睹这些动辄几千万的豪宅并非易事。位于北京东四环的金茂府5号楼，主力户型是381-389平方米，平均单价13万元/平方米，一套房总价4000万元起。记者多次电话预约并没有取得看房机会，后来通过金茂府业主介绍来到金茂府5号楼看房。

虽然是业主介绍，但对方会以预留车位名义，侧面打听看房时所开的车型、甚至车牌号后3位数等，但当天出人意外的是售楼处外并不是豪车林立，均是普通车型。置业顾问称，目前购买者以改善型为主，不一定就是企业主、金融人士。

在记者参观完奢侈的样板间后，陆续有5群人也来看房。记者看完房后表示自己比较中意第7层（总价4600万元）、第9层（总价4900万元）、第17层（总价约6000万元），但置业顾问表示都被人全款购买，只能选择其他楼层。

一位业内人士称，目前北京豪宅的主要购买人群是70后的企业主、创业者、职业高管等。

随后记者又走访了合生霄云路8号（单价约13万元/平方米）、西单上国阙（单价约12万元/平方米）、北河沿甲柒拾柒号（单价约11万元/平方米）、万柳书院（单价约15万元/平方米）等豪宅和高端商品房项目。

万柳书院的营销显得更加谨慎，每天限量接待10名看盘者，并且基本把对方资产情况摸清楚后才允许看盘，记者多次出示了车牌号和车型仍无法取得看房资格。

“6月份就有包括保利海德公园、广渠金茂府、中海枫丹公馆等在内的多个位于三四环沿线的公寓豪宅项目获批入市，共为市场提供600余套房源，另外中赫万柳书院、融创农展馆地块等项目也将入市，新项目的出现将会刺激财富人群入市，豪宅市场又会引来一阵疯狂。”亚豪机构副总经理高姗对记者表示。

豪宅格局

北京高端商品房的格局是怎样的？

具体到微观板块，豪宅的布局可谓“简单和粗暴”，要么在核心地段，北京三四环线周边，要么相临稀缺资源，比如紧挨水域。以9.7万元/平方米价格入市的地王项目保利海德公园位于三环蓟门桥，以10.4万元/平方米价格成交的红玺台项目位于东北三环，而金茂府5号位于四环旁，还有中海枫丹公馆等，即将入市的农展馆地块也位于东三环到东四环之间。

另一部分大宅，不在三四环，而是紧挨水域，比如孙河地区的泰禾北京院子，潮白河边上的鲁能7号院，凉水河地区的亦庄金茂悦等。

事实上，北京豪宅布局，最早是顺义别墅区，但后来逐渐呈现出对地理资源的挑剔性。北京市规划学会秘书长高毅存表示：“北京的高端商品房板块已经呈现多元化趋势，从最早的天竺板块到后来香江板块（晴翠园、观唐、长岛、卓锦万代）再到去年的孙河板块再到今年的于庄板块，稀缺的地理位置对豪宅起着重要作用。”

高姗表示：“资源稀缺性使其具有极强的抗跌性和保值性。尤其是在五环周边土地楼面单价已达5万元、未来将耸立起多个售价超10万楼盘的背景下，地处四环内，在配套、绿化、产品品质、商圈等软硬件条件上均占优势的顶级豪宅价值持续看涨。此外，对于开发商来说，不同于普通住宅需要快速去化以回笼资金，顶级豪宅是提升利润率、树立品牌形象的有效法宝，在拿地不易，且卖一套就少一套的情形下，多数位于四环内的公寓豪宅的开发商出于惜售心态，会不断提升项目售价。”

但是豪宅并非高枕无忧。

周巍表示：“7万套自住房项目的陆续入市，造成刚需盘通过直接降价、楼盘直接变性（中国铁建北京山语城直接由商品房变为自住房）以加速跑量。”也就是说，刚需盘真的不好玩了，“今年北京销售状况良好的项目中，多数是高端改善型项目，因为改善购买力较刚需要强劲得多，这也意味着改善型住宅、偏高端商品房，或将成为下一阶段的热点，未来北京高端市场会随着项目的大量入市进入到充分竞争的状态。”

新世界地产副总经理邱国兆称，新世界地产将推出豪宅新世界丽尊项目，而万科北京高端事业部总经理高广汉则向记者直言，万科将强势回归到高端商品房的市场环境中，“万科与高端盘渊源不浅，20年前万科城市花园，在当时是引领者。”

脱节的带动

豪宅的躁动，会像以往一样，起到给楼市打鸡血的作用吗？

根据亚豪机构统计数据显示：今年1-6月，北京共成交539套单套总价在1000万-2000万元的公寓豪宅，同比少售出404套，总价在2000万-3000万元以及总价在3000万元以上的豪宅则同比各多售出了4套和16套。2014年6月北京共有4套单价超过10万元/平方米的豪宅成交，而去年同期则没有售出超级豪宅。除此以外，6月单套总价超过3000万元的公寓豪宅成交了5套，去年同期仅有1套成交。

从以上数据看，总价在千万元左右的商品房表现一般，反倒是总价越高越活跃。

住建部政策研究中心主任秦虹对经济观察报说：“6月份高端住宅成交量上升相对来说比较明显，也反映了这个市场上一定的预期，豪宅规划设计的独特性，选址、配套的稀缺性，建造品质的优良性造成豪宅本身拥有其独特的地位。”

但这样的局面并没有给二手房带来拉动作用，记者走访金茂府5号楼旁边的珠江帝景楼盘，其部分二手房户型由年初7万元/平方米降到如今的4万元/平方米，随后又走访了合生霄云路8号周边的小区嘉里星汇苑，其价格也由年初的8万元/平方米降到现在的6.5万元/平方米。

“当刚需盘供小于求的时候，豪宅对于周边二手房的拉动是非常自然的，但当刚需盘供大于求的时候，豪宅对周边二手房的拉动基本上是没有效果的，现在的豪宅已经完全回归到豪宅本身，就相当于Hermès（爱马仕）的价格对真维斯的价格没有任何影响一样的。”马玉翔表示。

北京房协秘书长陈志称，正是因自住房供应量批量涌现，所以从数据统计上，高端住宅价格超过10万元并不会对房价统计形成过大压力。这也是高端房逐渐放行的一个原因。（来源：经济观察报）