在房地产行业整体下行时，作为旅游产业重要组成部分的旅游地产却势头正猛，正以每年1万亿元左右的投资规模迅猛增长。与此同时，旅游地产销售遇冷、项目“烂尾”的事件也在各地纷纷上演。

“一半是火焰，一半是冰山”的行业现状根源何在？又该如何改变？对此，《中国建设报》记者独家专访了国际旅游地产专评委副主任、北京绿维创景规划设计院院长林峰。

过去受限“片面性”

中国住房：你如何看待当前旅游地产投资和销售冷热不均的行业现状？这种现象与产品定位和设计有何关联？

林峰：在过去十年中，国内旅游地产基本上走的是一条“在旅游地建住宅”的路子，至少超过60%的项目使用功能缺失，导致大量“空城”、“鬼城”出现。这跟开发商的急功近利和政府引导乏力有关，但规划设计机构也要负很大责任，它们没有从旅游地产功能化的整体层面去对产品进行规划设计，一味满足开发商多造房子多卖房子的要求，没有实现旅游和地产的有机结合，导致产品跟市场严重错位。

旅游地产是目前房地产市场上最炙手可热的投资项目，但真正成功的项目很少，大部分项目仍处于开发和运营困扰中，不少旅游地产投资并没有推动当地经济发展，这是楼市分化态势带来的必然结果。有正确发展思路的企业会继续在投资热潮中寻求发展机会，不会退缩；另一部分坚持房地产销售套路的企业，在加大行业泡沫的同时，自己也会在销售遇冷中被深度套牢。

而规划设计方的失职，根源在于我国传统的规划设计机构里没有旅游地产专门类别和专业人员，此前做旅游地产规划设计的机构大体来自两个方向：旅游咨询策划机构、建筑和城市规划设计机构，两种渠道来源都存在片面性，从业人员的“不专业”直接导致旅游地产在规划设计方面经验能力的不足。这样设计出来的产品先天性不足，根本无法在后期开发中弥补。

现在弥补“综合性”

中国住房：基于国内目前在旅游地产规划设计方面因专业人才匮乏导致的“非专业”现状，你认为该如何弥补和改变？

林峰：在旅游地产规划设计专门人才匮乏的情况下，承接旅游地产项目规划设计的人员应努力学习并积极补课，了解旅游地产的行业现状，把握未来的发展趋势，争取尽快做个内行人。

旅游地产目前已经从楼盘项目开发步入以旅游为导向的区域综合开发新阶段；市场投资机会已经从过去十余年高速增长的趋势性机会，变成与产业结构升级、城镇化建设等经济发展大方向同步的结构性机会。

“产城一体化”的综合开发模式是未来旅游地产发展的主要方向，用产业去带动土地开发和城市开发。这就要求设计人员转变过去单一的设计思路，学会如何综合立体地从项目可持续发展的角度设计产品、如何有效地将旅游和地产融为一体。

未来需要“前瞻性”

中国住房：结合个人经验和我国旅游地产的发展态势，你认为旅游地产未来的产品设计创新将体现在哪些方面？

林峰：未来旅游地产的功能主要是养老、休闲、度假，围绕业主的衣食住行、健康、交友、健身和文化去做文章。具体而言，作为一个旅游区域开发和旅游项目开发来说，吸引力的打造是最核心的要素。首先应考虑如何吸引人，如何进行休闲业态开发，最后形成商业街和住宅，通过销售休闲地产、度假物业、养老物业，进而完成整个区域和城市开发，并提供完善的商业配套和社区配套。

这也是旅游地产未来产品设计的创新趋势和方向。在基于产业发展规律的基础上，应结合金融运营服务和多品牌尤其是知名品牌运营商的组合效应，打造旅游地产的“联合舰队”。规划设计人员不但需要与时俱进掌握行业动态，还应具有超前意识，通过设计出适销对路的创新产品，在赢得市场的同时引领业态朝健康方向发展。