限购松绑“月考” 楼市颓势未改

来源:地产中国网 2014-08-05 13:45:00

楼市限购松绑的真实效果如何,从各地发布的7月楼市销售数据可看出些许端倪:刺激作用不明显,多数城市依旧低迷,仅个别明文调整限购城市成交量回升,但这些城市的成交量几乎都无法回避一个现实:冲高回落。分析师认为,出现这种情况的原因有二:一是政策的不匹配性,虽然限购逐步放开,但目前限贷政策依然严格执行;二是限购政策放宽很难改变行业整体低迷、观望格局。

⊙记者 朱楠 ○编辑 阮奇

昨日,太原、绍兴等地宣布放松楼市限购政策。至此,原有的46个“限购”城市,目前还在坚守的只剩10个左右。其中,包括太原在内的6个城市则明文取消或调整。在取消限购之后,这些城市的市场成交表现究竟如何,成为购房者和房地产业内关注的焦点。

随着各地7月楼市销售数据的出炉,限购松绑的真实效果开始显露。记者从多家房地产研究机构了解到,限购松绑对市场成交的刺激并不明显,多数城市依旧低迷,仅个别明文调整限购城市成交量回升,但这些城市的成交量几乎都无法回避一个现实:冲高回落。

业内人士认为,政策效力需要时间积累,近期地方政府表现出的急迫且有力的托市决心,或将更有效地改变市场预期,未来销售仍有改善空间。预计三季度供应和信贷政策均将出现窗口期,或是房企出货的绝佳时机。

药效:冲高立马回落

限购松动是否能成为救命稻草?

就7月整体成交情况来看,限购松动城市的成交量环比变动并不大,市场去化速度依然在低位徘徊,与限购政策尚未放松的5-6月份成交量相比,都基本处于持平的位置,并未出现整体大幅回升的态势,放松限购城市市场去化速度并未出现明显好转。

根据克而瑞房地产研究中心的数据显示,到目前为止,30个城市中仅有三、四个城市在限购放宽后,商品住宅成交量出现了单周冲高,分别是呼和浩特、济南和南宁,他们拥有一个共同特点,就是政策发布形式均为明文放宽。而在未明文放宽的城市中,仅有福州第29周的成交量出现大幅上扬,但与限购放松关系不大,仅为福州市内某项目开盘热销所致。

值得注意的是,呼和浩特、济南、南宁三地,在文件下发后,商品住宅市场成交量均迎来了大幅上扬,但这种上扬仅仅维持一周左右时间,一至两周过后,市场成交量立即回落至限购前规模。以济南为例,在7月10日放开限购后,第28周(7/14-7/20)全市成交量即突破30万平方米,环比骤升85%,但在第29周成交量即大幅回落至11万平方米,与去年同期相若。

那么,什么原因导致了这些城市的网签量短期内暴增呢?原来,这并非来自当期的市场成交,而是由于大量的往期成交房源集中补签所致,因此在明文放松限购后,这些城市会出现成交量冲高回落的现象。

现状:市场依旧低迷

与冲高回落相对应的,是房地产市场的依旧低迷。

从新房市场来看,中原集团研究中心监测的全国40个重点城市的数据显示,7月新建住宅合计成交1690万平方米,虽然环比上升7%,但同比降幅仍达到13%。对比今年以来月度成交水平,7月成交量仅好于今年2月以及6月,而较去年月度成交均值更是大幅下降近两成。

分各线城市数据来看,一、二线城市表现较差,三、四线城市相对较好。一线城市7月成交量较去年月均值大幅下挫近三成;而二线城市虽然较6月成交有所起色,但较去年月均水平下挫约两成。相对而言,三、四线城市环比增幅最大达10%,且较去年月均值降幅小于一、二线城市。

从二手房市场来看,7月一线城市二手住宅成交面积比2013年月均水平缩减四至五成;而天津、成都等二线城市则缩减一至二成。

出路:尚需匹配政策

“虽然一些城市放宽了原有的限购政策,但这其中大部分放宽限购后的市场成交表现与之前相比,并没有什么大的改观,效果不明显。”克而瑞分析师杨科伟表示。

他认为,出现这种情况原因主要有两方面:一是政策的不匹配性,虽然限购逐步放开,但目前为止限贷政策依然严格执行。克而瑞在近日对全国33个城市的101家银行分支机构做的电话调研结果显示,各个银行对于二套房的首付比例和贷款利率的要求并没有任何放松。

另一方面,限购政策放宽可能短期内会释放一部分被压制的需求,暂时缓和疲弱的市场,但很难改变行业整体低迷、观望格局。况且许多中小城市本就在限购政策执行上较为宽松,是否放宽的意义不大。

亿翰智库董事长陈啸天则认为,7月是传统淡季,历年均较6月环比下降或持平,同时房企6月集体冲刺上半年业绩,供应、成交均集中在6月,7月自然断档,虽然目前有各地政府陆续微调限购政策,以及信贷按揭松动,但这个正面因素在7月下旬才开始出现,因此本月体现得并不充分。

业内人士分析,地方政府表现出的急迫且有力的托市决心,或将更有效地激发银行放贷热情,预计8月销售略好于7月,9月供应和信贷政策均将出现窗口期,或是房企出货的绝佳时机。

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