不动产登记与《物权法》的衔接

2013年3月，十二届全国人大一次会议通过的《国务院机构改革和职能转变方案》中明确，整合房屋登记、林地登记、草地登记和土地登记等职责。2013年11月下旬，国务院确定由国土资源部负责指导监督全国不动产统一登记职责；12月初，中央编办印发了部门职责整合的文件，国务院确定由国土资源部牵头负责不动产统一登记职责。

早些时候，国土资源部新闻发言人表示，《不动产登记条例》是落实《物权法》的重要行政法规。《物权法》中一些重大问题需要通过《条例》进一步细化、明确，这些问题还需要深入研究，做好与《物权法》的充分衔接。

孙宪忠认为，《物权法》最基本的一个要求就是要完成权利的公示。“比如说老百姓房屋的所有权，可是所有权是什么样子的，谁也看不着”。因为所有权是法律制度中间的一个设计，是抽象的，但从法治社会来讲，所有权是一个基础性的权利。法律如何承认和保护这样一个权利，则需要把抽象的权利通过具体的方法展示出来。在孙宪忠看来，我国古代的房契、地契、鱼鳞图册都是把抽象的权利具体化的表现形式，“这恰恰是我们现在《物权法》的一个做法，也是不动产登记的一个基本出发点”。

孙宪忠还强调，从起草、讨论前期来看，最大的争议是所谓通过不动产登记达到反腐的目的。有观点认为，不动产登记簿应该公开、公示、公告，甚至挂在网上，以达到反腐的目标。但孙宪忠表示，“所有的老百姓都有财产权利，都需要不动产登记制度去保护它，它跟官员的财产申报完全是两回事”。至于官员应该采取怎样的方式公布自己的财产，是廉政立法方面的内容。

同时，“另一个很重大的分歧是谁有权查询登记的信息。不动产登记法是涉及交易安全的一个保障。”孙宪忠说，“只有在交易的许可下才可以查询，不涉及交易的不能查。对于反腐来讲，官员无论登记在哪里，有关部门都可以去查，而在一般老百姓的交易中就不能这样做。《条例》里涉及的‘以人查房’，这个‘人’指的是权利人或利害关系人，并不是谁都可以查询。”

这只是第一步

6月，山西省全面启动不动产统一登记工作。山西省国土资源厅地籍处处长冯智曾对媒体表示，推进不动产登记最大的难点就是改变当前“五龙治水”的局面。“这项工作原来分散在国土、林业、农业、住建甚至海洋部门，现在我们事实上是要把它整合、统一到一个部门，必将涉及各个部门的职责再分配。”

事实上，不动产统一登记在地方层面早已开始落实。截至目前，北京、山东省青岛市、湖南、江西、广西、四川等地方政府，均已建立“联席会议”制度。由于不动产统一登记工作横跨国土资源、住房和城乡建设、海洋、林业等多个部门领域，“联席会议”成为了不动产统一登记工作推进的实质性行动。

“不动产统一登记如果下决心去做的话，应该不是什么特别困难的事情。” 西南财经大学经济与管理研究院院长甘犁说。虽然现在不动产的信息是在各个部门、各个地方分散的，房子、汽车、土地涉及到不同的部门，但实际上可以通过身份证号码连起来。只要中央要求把这些信息统一登记，或是通过身份证联网，技术上不应该是一个困难的事情。

当然，这其中会涉及各部门利益。在落实过程中，考验的是政府的决心。甘犁表示，我们在做机构重组时，都会有一些组合障碍，但是要坚定推进的话，还是能够做下去的。

曾对我国房屋空置率做过调研的甘犁认为，简单的不动产登记条例并不能计算清楚空置率。让房子的拥有者登记很容易做到，“能算出来每一个身份证下面有多少套房子，但不知道这套房子有没有使用。”房子是自住的还是租出去的，不同的身份证号码是否是同一家庭，这些情况需要进一步了解。

“需要拥有这些家庭的其他信息，比如收入信息，家庭成员结构等等。”同时这又是在不断的动态变化中。因此，甘犁认为，不仅要将不动产登记，以后还应该有一个非常完善的收入和财产的新系统，“这只是第一步”。

登记之后，更需管理

甘犁认为，对于财产信息，不仅是登记，登记之后还有管理，最终的目的是为社会提供服务。长期来看，不动产登记可能对税收、信息查询等各种方面都有影响，如遗产税、房产税、财产税等。

“在这个时候，政府面临一个角色问题。”甘犁表示，信息登记工作并不一定要让政府来做，在规范之后可以尝试让私营机构、企业参与其中。在甘犁看来，政府机构既有人浮于事的现象，也有疲于奔命的现象。“如果没有编制，实际上很难腾出的人手来做这项工作”。

在规范信息安全的前提下，可以通过招标的方式，让几家机构来参与。甘犁认为，从长远考虑，要让登记的信息发挥作用，既能维护老百姓的隐私，又能产生效益，这需要运作，需要收费，需要商业化。对于这一部分，“让私企来做是一个非常好的尝试”，或者至少让私企参与其中，政府不需要都揽在手上。

甘犁表示，信息发挥作用，是需要进行组合、分析的；最后能产生多大效益，是需要一些创新思维的。企业有动力，也有能力，更有资金，用社会的、市场的资源来做，会发挥更大的效用。

老百姓担心的是隐私，只要规范好隐私保护，可以“引进企业，引进竞争”，来发挥信息系统的作用，并且不断完善这个系统。甘犁认为，很多企业会有兴趣，“因为这些信息会产生商业价值”。

“法律条文不能太简单、法律制度不能太简单，更不能为了回避矛盾把问题简单化。”孙宪忠最后说道，立法本身涉及民众利益，涉及许多重大的关系问题。立法应该详细一些，细致一些，更加方便操作，过于简单，反而给实践造成了麻烦。