“这一轮的楼市调整并非由调控政策所致，而是市场内部进行的调整，即改善型需求替代刚需成为主角。”

“改善型需求作为楼市一支重要力量始终存在，始终有其生存和发展的空间，2014年改善型需求存在两个‘阶段性’释放‘窗口期’，即5-6月与9-10月两个市场阶段。”同策房产咨询研究部总监张宏伟早前表示。

亚豪机构最新数据显示，2014年上半年北京楼市成交均价为25932元/平米，与去年同期相比上涨17%。虽然上半年楼市存在一定观望情绪，但从上半年各区销冠来看，改善型楼盘依然表现亮眼，并逐步带动整体楼市的回温。

“北京楼市正在发生结构性变化。”北京一名资深市场人士指出，从上半年来看，刚需市场受自住房冲击，导致观望情绪浓厚，而高端市场中价格合理、配套齐全的些许项目成交依然乐观，“改善型需求稳定增长，在市场成交中逐渐占据重要地位。以限购陆续松动开场的下半年，改善型需求很有可能再度发力。”

改善型需求成为市场绝对主力

2014年上半年，诸多改善型产品 “逆市”突围。无论是上半年成交量/价榜单还是各区域板块明星项目，改善型楼盘都是主流。作为上半年北京销售冠军企业，北京万科很大程度上得益于旗下改善型项目的给力表现：在市场观望情绪最为浓厚的2014年1到5月份，京投银泰万科西华府以21.8亿的热销成绩当仁不让地成为北京商品住宅市场销冠。

据网易房产统计的2014年上半年住宅销售榜单显示，针对中高端客群的改善型楼盘，在本轮市场起伏过程中，持续稳定地表现出不俗的销量。

从成交套数来看，京投银泰万科西华府、西山艺境、兴创·屹墅、山水文园、龙湖·双珑原着的成交量分别达到630套、299套、204套、199套、138套，并呈现持续上升趋势。

而从成交金额来看，改善型楼盘更是表现活跃，其中，北京西部销冠京投银泰万科西华府，依然以22.8亿元成为北京西南板块的销冠。

“相对于刚需和顶级高端产品，改善型楼盘将是未来北京最为安全的产品线。”一位北京房企高管对理财周报记者说。而他所在的企业，近年来正努力将主要产品线从“刚需盘”调整到“改善盘”。